Auf dieser Webseite finden Sie grundlegende Information und persönliche Erfahrungen bezüglich des Kaufes oder Verkaufes eines Ferienhauses, Wohnhauses, Grundstückes, einer Farm oder anderen Immobilien auf Cape Breton Island und in Nova Scotia. Es werden Hinweise zur Kaufabwicklung, zum Rechtsanwalt in Kanada, zum Immobilienmakler - REALTOR®, zu FSBO, zu Grundstückserschließern und zu anderen Aspekten des Kaufes,  Besitzes und des Verkaufes von Immobilien in Nova Scotia gegeben.

• Immobilienkauf in Kanada für Anfänger
• Andere Länder, andere Sitten!
• An wen wendet man sich Kanada beim Immobilienkauf?
• Immobilienmakler - REALTOR®
• Vertragsformulare von Maklern in Nova Scotia
• Ja - Nein - Brauche ich einen Immobilienmakler - REALTOR®?
• Wie findet man den richtigen Immobilienmakler - REALTOR®?
• FSBO – For Sale By Owner
• Grundstückserschließer oder Developer
• Heizdecken und die Rettung der Welt durch die Fabrikation von Wissen
• Zusammenfassung

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Kauf von Immobilien für Anfänger

Immobilienkauf in Kanada für Anfänger

Vorab: Obwohl es in Kanada mindestens die gleiche Rechtssicherheit in Bezug zum Eigentum von Immobilien und zur Kaufabwicklung gibt, existieren es auch jede Menge Unterschiede zu Deutschland.
Diese Unterschiede als "besser" oder als "schlechter" einzuschätzen, liegt mir absolut fern.
Es gibt diese Unterschiede einfach.
Man findet sich entweder damit ab und man richtet sich danach oder man bleibt besser wo man ist.

Allerdings gibt es diese Sicherheit beim Kauf oder Verkauf von Immobilien nur dann, wenn Sie sich an die grundsätzlichen Spielregeln halten.
Um diese einhalten zu können, muss muss man die rechtlichen Vorgaben und Regeln wenigstens in Grundzügen kennen. Genau wissen sollte man allerdings, wann man sich diesbezüglich fachlichen Rat holen sollte, wo man diesen findet und wann man einen der „Professionals“ beauftragen muss.

 

Um einen  Kauf oder Verkauf einer  Immobilie in Kanada für beide Seiten, also für den Käufer und den Verkäufer, sicher und fair bis zum Schluss durchzuziehen,  muss man die Gesetze und deren Auslegung in Kanada und in der jeweiligen Provinz genau kennen. Dafür gibt es Spezialisten, wie Rechtsanwälte und Steuerberater.
Zusätzlich gibt es natürlich jede Menge Gerüchte, Erzählungen vom Hörensagen und  andere mehr oder weniger wertvolle Informationsquellen.
Manchmal gehören auch fähige Immobilienmakler dazu. Ja, es gibt fähige Immobilienmakler!
Um aber die fähigen von den unfähigen zu unterscheiden, müssen Sie sich selbst erst einmal bewusst werden, wie Sie die einen von den anderen unterscheiden und welche Ansprüche Sie stellen.

Sie sollten sich im Klaren sein, welche Dienstleistungen Sie bei Ihrem konkreten Fall wirklich benötigen, wo Sie sparen können und was Sie selbst machen wollen.

Ich hoffe, ich langweile Sie nicht mit diesen 4 kurzen Hinweisen vorab:

1. Um eine Eigentumsübertragung im Grundbuch von Nova Scotia zu vollziehen (zu beurkunden) oder um eine „Migration“ des Grundstücks zu vollziehen, haben Sie keine Wahl: Sie müssen einen Rechtsanwalt in Nova Scotia beauftragen, es sei denn, Sie sind selbst einer. Wenn Ihre Immobilie noch nicht migriert sein sollte, dann kann diese Immobilie in Nova Scotia (von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen) gar nicht verkauft werden. Ob Sie es wollen oder nicht, auch hierfür brauchen Sie einen Rechtsanwalt der jeweiligen Provinz. Sparen können Sie hierbei nur, indem Sie die Preise verschiedener Anwälte vergleichen. Sie werden feststellen, die Preisunterschiede sind gewaltig. Besonders auf Cape Breton Island im Raum Arichat scheinen Anwaltskosten besonders hoch zu sein und Leistungen besonders lange zu dauern.
2. Leisten Sie keine Anzahlungen (Deposit) auf eine Immobilie, wenn Sie nicht vorher die Aussagen des Maklers oder des Verkäufers in Bezug auf die grundlegenden Fakten zur Immobilie, wie z.B. Lastenfreiheit, Vermessung, Eigentumssituation, Grundstücksgrenzen u.v.m. vorab geprüft haben oder Sie diese Aussagen schwarz auf weiß vorliegen haben. Sie sollten Ihren Rechtsanwalt ohnehin beauftragen, alle diese Zusagen (und viele mehr…) zu überprüfen und zu bestätigen.
   Das Problem ist nur, wenn Ihnen der Makler die Taschen voll Haut, entweder aus Unkenntnis oder Dummheit oder aber um Ihre Unterschrift unter seinen vorgedruckten Kaufvertrag zu bekommen, und diese grundlegenden Zusagen stellen sich hinterher als falsch heraus, dann zahlen Sie trotzdem für die Arbeit Ihres Rechtsanwalt. Höchstwahrscheinlich haben Sie dann neben der verlorenen Zeit auch noch weitere Unannehmlichkeiten und Kosten, auf denen Sie sitzenbleiben.
   Aber natürlich sehen manche Verkäufer oder Makler kein Problem darin, Ihnen trotzdem schon mal Geld vorher abzuknöpfen…
3. Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Nova Scotia verkaufen wollen, egal ob an einen anderen Nicht-Kanadier oder an einen Kanadier, dann müssen Sie sich in einer genau festgelegten Frist an das kanadische Finanzamt wenden. Dazu sollten Sie einen Steuerberater beauftragen, es sei denn, Sie wollen automatisch auf knappe 30 % des Kaufpreises verzichten und diesen Teil des Verkaufserlöses an das kanadische Finanzamt (Canada Revenue Agency) abführen.
   Auch wenn Sie im Moment noch gar nicht verkaufen wollen, sammeln Sie alle Nachweise für Ausgaben für Ihre Immobilie, also alles an Quittungen für Straße, Strominstallation, Wasser, Abwasser, Rodung, Landschaftsgestaltung und vieles mehr. Sie sollten im Zweifelsfall besser alle Belege genau aufheben, und später mit einem Fachkundigen besprechen, was das kanadische Finanzamt als Ausgaben anerkennt und was nicht.  Alle etwaigen „Schwarzzahlungen“ fallen Ihnen bei einem Verkauf meistens wieder auf die Füße und die damalige „Ersparnis“ kann Sie jetzt sehr teuer zu stehen kommen!
   Aber: „Barzahlungen“ an Handwerker oder an Verkäufer  sind nicht automatisch „Schwarzzahlungen“.
4. Bis jetzt sind mir in der Provinz Nova Scotia keine Einschränkungen für Ausländer bekannt, was den Besitz von Grundstücken, von Uferfront oder die jährliche Grundsteuer betrifft.
   Das soll heißen, im Gegensatz zu anderen Teilen Kanadas sind in Nova Scotia die einheimischen den ausländischen Grundstückbesitzern gleichgestellt – im prinzip.
   Die Praxis sieht leider etwas anders aus. Wenn Sie Zeit, Geld und Nerven dafür haben, dann lässt sich eine dagegen Menge tun. Mehr Informationen finden Sie hier oder hier.

 

Die Regeln und die Gepflogenheiten beim Prozess des Kaufens und Verkaufens von Immobilien sind hier in Kanada in mancher Hinsicht also etwas anders als in Deutschland.
Für Ausländer gibt es auch einige steuerliche Gesichtspunkte zu beachten, die man von Deutschland vielleicht nicht kennt.
Ich weise darauf hin, dass ich allen unseren Kunden ausdrücklich empfehle, einen kanadischen Rechtsanwalt, der auf Immobilienrecht (real estate law) in Kanada und speziell in der Provinz Nova Scotia, spezialisiert ist, zu konsultieren.

Ebenso empfehle ich jedem Käufer oder Verkäufer einer Immobilie, mit einem Steuerberater (chartered accountant) in der jeweiligen Provinz zu sprechen.

Mehr zum Thema kanadischer Rechtsanwalt, Notar  und Steuerberater finden Sie unter „Rechtliches, Steuerliches und andere Langweiligkeiten“.

Vielleicht kann ich ja denjenigen von Ihnen, die noch nie etwas mit Immobilien in Kanada zu tun hatten, mit einigen meiner Hinweise helfen, etwas Licht in die Sache zu bringen, ohne gleich alles restlos zu beleuchten.
Wenn sich Leute hierbei langweilen oder feststellen, dass das hier Geschriebene doch alles kalter Kaffee ist und längst bekannt ist, dann mögen sie doch einfach etwas anderes lesen oder ein Eis essen gehen.

 

Andere Länder, andere Sitten!

Bevor eine Immobilie den Besitzer wechselt, müssen sich selbstverständlich erst einmal ein Verkäufer und ein Käufer finden und sich einig werden.
Das „sich finden“ ist erst einmal das Wichtigste.
Das „sich finden“ ist in den Weiten des kanadischen Immobilienmarktes manchmal gar nicht so einfach und kann auch eine entsprechende Zeit dauern.
Im Gegensatz zu vielen Gegenden in Deutschland wird Sie das Angebot von zu verkaufenden Immobilien in Nova Scotia und besonders auf Cape Breton Island erst einmal erschlagen.  Die Gegenden um Halifax und vielleicht auch Sydney sind eine Ausnahme. In den Städten wird mehr gekauft als verkauft. Aber in den ländlichen Gegenden von Nova Scotia mit einer schwachen Wirtschaft und kaum Arbeitsplätzen und dadurch bedingten negativem Bevölkerungswachstum (also auf Cape Breton Island) gibt es sehr viele Immobilien, die zu verkaufen sind.
Fahren Sie einfach mal durch kleine Gemeinden und durch das Hinterland, und Sie werden Unmengen von "For Sale" Schildern sehen.
Aber aufgrund der geographischen Gegebenheiten, der niedrigen Bevölkerungszahl und der Weitläufigkeit braucht man in Kanada meistens sehr viel mehr Zeit, diese Angebote auch tatsächlich zu finden und um sie anzusehen.

Das Internet vereinfacht die Sache des Suchens mittlerweile sehr. Vielleicht hilft ja auch diese Webseite ein ganz kleines bisschen dabei, das sich Käufer und Verkäufer von Immobilien in Nova Scotia finden.

Ja, ich weiß, neben dem Internet hat auch ein auffälliges "For Sale" Schild noch eine gewisse Bedeutung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Natürlich können Sie es bei Ihrer Immobilienjagd erst einmal selber versuchen. Es macht ja auch Spaß und bietet eine Menge Abenteuer und Überraschungen. 

Wahrscheinlich sehen Sie dieses Verkaufsschild jedoch erst dann, wenn Sie persönlich hier in Nova Scotia vor Ort sind.
Aber selbst wenn Sie als Tourist mit Ihrem Mietwagen durch die kanadische Gegend fahren und nach "For Sale" Schildern Ausschau halten, werden Sie  so ein verstecktes Stück Land  nur oft sehr schwer finden. Vermutlich werden Sie die bekannten Touristen Pfade abfahren und kaum die versteckten Juwelen entdecken. "For Sale" Schilder an der Hauptstraße springen Ihnen schon eher ins Auge.
Aber wie groß ist Ihre Chance,  dort per Zufall Ihre Traumimmobilie zu finden?
Um auf diese Art auf die Traumimmobilie zu stoßen, braucht es entweder eine große Portion Glück und Zufall, eine sehr gute Landkarte mit auch den kleinsten Nebenstraßen und Waldwegen auf Cape Breton und viel Zeit und Geduld. Ein guter Geländewagen und viel Sprit verstehen sich bei dieser Art von Suche von selbst.

Sie können sich auch schon zu Hause ordentlich vorbereiten und sich eine Liste von zu besichtigenden Immobilien mit den entsprechenden Details zusammenstellen. Diese ausgesuchten Orte dann hier in Nova Scotia in der Kürze der Zeit zu finden, kostet zwar noch etwas Zeit und Kilometer, aber Sie sind Ihr eigener Kapitän und niemand redet Ihnen rein und Sie brauchen auch keinen zu bezahlen. Allerdings sind Sie dann niemals wirklich auf dem gerade aktuellsten Stand, denn besonders bei vielen privaten Verkäufen ändert sich die Situation oft von einem Tag zum anderen.
Es ist auch sehr wahrscheinlich, dass Sie eine Menge Grundstücke suchen und anfahren, um dann, wenn Sie diese in Natura sehen, eine Enttäuschung zu erleben.
Aber Sie haben ja noch viele weitere Immobilien auf Ihrer Liste und der Urlaub ist ja noch lang …

Eine weitere Möglichkeit ist es, sich während Ihrer Reise in Kanada einen ortskundigen Führer (Guide), zu nehmen, der Ihnen die Orte und vielleicht auch die Immobilienangebote zeigt, die Sie so niemals zu Gesicht bekommen würden.
Auch hier bietet es sich an, schon zu Hause eine Liste mit interessanten Objekten in Sie interessierenden Gegenden zusammen zu stellen.  
Ein ortskundiger Führer kann Ihnen dann beim Analysieren und Durchgehen dieser Liste vor Ort eine Menge Zeit, Nerven und Kilometer sparen.

Man kann sich hierzu auch an einen ortskundigen Immobilienmakler oder an einen Landverkäufer wenden. Meistens freut man sich, Sie als „Frischfleisch“ in die Fänge zu bekommen und Sie umher zu kutschieren. Man will natürlich, dass Sie seine Immobilien aus dem eigenen Stall kaufen. Also wird man Ihnen nur bestimmte Immobilien zeigen und Ihnen nur die Informationen geben, die dem Kaufabschluss zuträglich sind. Aber letztendlich bestimmen ja Sie, wohin Sie mit ihm fahren und wohin nicht.
Der Immobilienmakler wie auch der Landverkäufer werden es verständlicherweise vermeiden, die eigene Immobilien zu kritisieren oder Sie auf gewisse Sachen hinzuweisen, es sei denn, es ist notwendig um die eigene Glaubwürdigkeit zu erhöhen.
Auf Ihren Wunsch hin sollte ein Verkäufer auch kein Problem damit haben, Ihnen ebenfalls die Objekte zu zeigen, die Sie vorher zu Hause im Internet rausgesucht haben, und auch Objekte, die Ihnen ein anderer Immobilienmakler angepriesen hat. Vermutlich wird ein Landverkäufer nicht viel Positives über diese Konkurrenz-Grundstücke zu berichten wissen.
Egal was Sie sich für einen Führer nehmen, ein neutraler und ortskundiger Führer sollte Sie auf viele Aspekte zur Örtlichkeit, Landschaft, Mikroklima, Pflanzen- und Tierwelt  usw. hinweisen, die Sie alleine so gar nicht sehen würden. Er kann Ihnen normalerweise  auch eine ganze Menge weiterer Sachen erklären, wenn es sich um eine hierfür geeignete Person handelt.
Keinesfalls sollten Sie sich zum Kauf einer bestimmten Immobilie drängen lassen!
Man sollte Sie vielmehr mit Fakten, mit Wissen und mit jeder Menge Ortskenntnis versorgen, damit Sie alleine eine fundierte Entscheidung treffen können.

Eine Beratung durch einen ortskundigen Führer ist nur dann wirklich wertvoll, wenn er Ihnen nicht nach dem Mund redet, um Ihnen etwas zu verkaufen sondern wenn er echte zusätzliche Informationen liefert, die gerne auch kritisch zur eigenen Ansicht sein können.
Wenn Sie sich nur beklatschen lassen wollen und jemanden suchen, der über Ihre Witze lacht, sollten Sie einen Landverkäufer besuchen. Der tut das alles sicher gerne.

An wen wendet man sich, wenn man in Kanada eine Immobilie kaufen will?

Wie findet man seine Immobilie in Kanada und wie findet man seinen Käufer?

Grundsätzlich ist es hier in Kanada nicht viel anders als in Europa auch. Es gibt gewerbliche und private Anbieter von Immobilien.
Zu den gewerblichen Anbietern zähle ich auf jeden Fall „Grundstückserschließer“, „Developer“ oder gewerbliche Bauträger.
Immobilienmakler zähle ich ebenfalls zu den gewerblichen Anbietern, obwohl diese ja nicht Ihr eigenes Grundstück oder Ferienhaus anbieten, sondern Objekte im Auftrag anderer Leute.

Dann gibt es noch die riesen große Zahl von privaten Verkäufern, die entweder mit Maklern schlechte Erfahrungen gesammelt haben oder einfach die sehr oft saftige Provision nicht zahlen wollen.
Aber auch private Verkäufer bedienen sich verschiedener Hilfsmittel, wie z.B. gemietete oder gekaufte "For Sale" Schilder, Fotografen, Webseiten-Bauer, Internet Portale oder For Sale By Owner Webseiten und deren umfangreichen Dienstleistungen.

Immobilienmakler - REALTOR®

Aber über diese zu schreiben, wäre langweilig und würde die wenigsten interessieren.
Ärger und Schaden werden Sie mit bzw. durch diese Immobilienmakler kaum haben.
Die Herausforderung besteht darin, die einen von den anderen zu unterscheiden.
Vielleicht helfen Ihnen die kommenden Informationen ein wenig beim Sortieren?
Ja, auch ich, der Verfasser dieser Webseite, selber war einige Wochen lang ein REALTOR®.

Die gebräuchlichste  und bequemste Art, sein Grundstück oder sein Ferienhaus zu verkaufen oder seine Immobilie zu kaufen, ist  die mit Hilfe eines Immobilienmaklers. 
Zu mindestens galt diese Behauptung als unumstritten, bevor das  Internet und diverse Suchmaschinen wie Google, die heute so große Verbreitung fanden.

Laut dem „Real Estate Magazin“ gibt es in Kanada über 100.000 REALTORs®. Diese Branche genießt im Allgemeinen einen schlechten Ruf in Kanada (?) und man ist bemüht, hier für Besserung zu sorgen. Vor allem wird der schlechte Ruf unter dem Gesichtspunkt „Geld verdienen“ und „Provisionssicherung“ deutlich.
Trotzdem und laut Real Estate Magazin ist der schlechte Ruf der Makler in Kanada ein Problem, das es zu beheben gilt. Wer möchte, kann gerne hier nachlesen: „Real Estate Magazin“.

Die Immobilienmakler heißen in Nordamerika „Real Estate Agent“  oder REALTOR®.
Nicht alle Immobilienmakler müssen auch REALTORs® sein. Als REALTOR® bezeichnen sich nur die Immobilienmakler, dessen Firma Mitglied in der „Nova Scotia Association of REALTORS®“ ist.
Diese Mitgliedschaft ist mit erheblichen Kosten und mit jeder Menge Gängelei verbunden und wird von den Verantwortlichen gerne als absolut notwendig angepriesen. Aber das ist keinesfalls so.

Es gibt jedenfalls in Nova Scotia eine Menge von Immobilienmaklern, die sich dieser „Zwangsmitgliedschaft“ nicht unterworfen haben.
Gesetz ist es aber, dass jeder Immobilienmakler für eine kanadische Maklerfirma, „Real Estate Brokerage“ genannt,  arbeiten muss.
Der Verantwortliche einer Real Estate Brokerage ist der „Broker“.
Der Broker muss zwar nicht der Inhaber oder der Geschäftsführer der Firma sein, aber ohne eine Broker-Lizenz kann so eine Firma keine Agents bzw. keine REALTORs® anstellen und keine Immobilien makeln.
Sie als Kunde oder als Mandant haben den Vertrag niemals mit dem netten Makler, sondern immer mit der Maklerfirma, in dessen Auftrag Ihnen der Makler diesen Vertrag der Firma vorlegt, für die er tätig ist.

Ein kanadischer REALTOR® oder Immobilienmakler verkauft nichts, was ihm selbst gehört.
Er hilft vielmehr beim Kauf oder beim Verkauf einer Immobilie, die jemandem anderem gehört.
Ja, es gibt Ausnahmen. Aber wenn ein Immobilienmakler in Kanada Ihnen etwas anpreist, was Ihm selbst gehört (oder seinem Verwandten), dann ist er vom Gesetz her verpflichtet, Sie ausdrücklich darauf aufmerksam zu machen.

Vertragsformulare von Maklern in Nova Scotia

Um es sowohl den schlauen als auch den anderen REALTORs® im Arbeitsleben möglichst einfach zu machen, sind für fast alle erdenklichen Vorgänge Formulare und Broschüren vorbereitet. Es gibt mehrerer Dutzend dieser Vertragsformulare und Flyer für fast jede Situation.

Das beginnt z.B. bei Formular 100 „Working with a REALTOR“ und endet noch lange nicht bei Formular Nummer 440 „Termination …“.
Zusätzlich gibt es noch jede Menge Broschüren und Anleitungen.
Der REALTOR® hat in der Regel eine Sammlung dieser Formulare als Kopie bei sich, entweder auf gedrucktem Papier oder aber als ausfüllbares pdf-Dokument. Im Bedarfsfall sucht der REALTOR® das entsprechende Formular heraus und setzt nur die Kreuzchen in die Kästchen neben den Paragraphen.

Dann lässt er Sie alles schön unterschreiben und sogar die Kästchen signieren (initial).
Damit sind Sie dann z.B. für die nächsten 6 oder 12 Monate an ihn/sie gebunden.
Natürlich dient das alles nur Ihrem eigenen Schutz und überhaupt ist alles nur im besten Interesse des Kunden …

Jedem, der sich in Kanada beim Verkauf seiner Immobilie eines REALTOR® bedient, wird früher oder später ein vorgedruckter Maklervertrag vorgelegt. 
Ein Beispiel dafür finden Sie hier: form_200 Seller Brokerage Agreement.pdf

Achtung: Lesen Sie sich diesen Vertrag genau durch, auch dann, wenn es mehrere Seiten Kleingedrucktes sind.
Wenn Sie wissen wollen, wem diese Verträge hauptsächlich dienen, dann schauen Sie sich an, wer diese vorgefertigten Verträge erstellt hat.
Vergleich en Sie mal, wie wenig Worte und Zeilen in diesem Formular für die Beschreibung der Pflichten der Maklerfirma verwendet werden (4. Brokerage Mandate …) und wie viel Aufwand und Worte in diesem Formular für die Absicherung der Bezahlung der Maklerfirma verwendet werden.
Damit dürften schon einige Fragen beantwortet sein.
Auf insgesamt 4 vorgefertigten und engbedruckten Seiten des "Seller Brokerage Agreement" gibt es etliche Klauseln und Unterklauseln, in denen es um die die Bezahlung des Maklers geht. Der Paragraph 6 "Brokerage’s Remuneration" mit den Unter-Paragraphen 6.1 bis 6.6 umfasst insgesamt 79 Textzeilen. Dazu kommen weitere Paragraphen in Bezug zu den "Pflichten für den Verkäufer" und vieles mehr.
Zusätzlich wird ausführlich behandelt, unter welchen Umständen Sie als Verkäufer auch noch Provisionen an den Makler zahlen müssen, wenn der Verkauf innerhalb 180 Tagen (oder sogar länger) nach Vertragsende stattfindet.

Dagegen umfasst der Paragraph 12 "Brokerage’s Duties on Termination of the Agreement" ganze 6 kurze Textzeilen. Eine dieser Verpflichtungen ist z.B., dass er das Verkaufsschild entfernt wird oder dass Ihnen Ihre Fotos und Dokumente zurückgegeben werden und die Schlüsselboxen entfernt werden. Terminliche Verpflichtungen der Maklerfirma, z.B. wann Ihre Anzeige oder Webseite fertiggestellt sein muss und welche Marketingmaßnahmen wo und bis wann genau durchgeführt werden, werden Sie vergeblich suchen. Bilden Sie sich Ihre eigene Meinung!
Keinesfalls sollten Sie alles in diesen vorgedruckten Verträgen widerspruchslos hinnehmen und einfach akzeptieren.

Sie sollten Ihren Makler oder REALTOR®  auch bitten, Ihnen eine Kopie aller Unterlagen und Vertragsformulare schon vor einem persönlichen Treffen zu zuschicken, spätestens jedoch bei diesem Treffen auszuhändigen.
Ein seriöser Makler wird kein Problem damit haben, dass Sie sich diesen Vertrag schon vorher in Ruhe durchlesen, gegebenenfalls übersetzen lassen oder mit einer kompetenten Person besprechen können, und zwar bevor Sie sich entscheiden.
Sollte man Ihnen das aus irgendeinem Vorwand verweigern, dann sollten Sie noch einmal scharf nachdenken, bevor Sie diesen Maklervertrag unterschreiben.

Achtung: Seit 2017 ist die Provinz Nova Scotia die zweite Provinz in ganz Kanada geworden, in der schriftliche Verträge (Buyer Brokerage Agreements) auch zwischen den Käufern und der Maklerfirma vorgeschrieben sind.
Allerdings kann diese Behörde (NSREC) niemanden zwingen, diesen Vertrag zu unterschreiben, der in Nova Scotia ein Ferienhaus oder ein Grundstück kaufen will. Aber Ihr Makler wird sicher versuchen, Sie zum Unterschreiben dieses Vertragsformulares zu bewegen.
Ob der Sinn dieser Vorschrift darin besteht, Sie als Verbraucher zu schützen oder um den Maklern in Nova Scotia die Provisionen zu sichern und das Geschäft zu erweitern, müssen Sie selbst beantworten.
Einzelheiten können Sie hier nachlesen oder hier: https://www.nsrec.ns.ca/consumers/getting-started/about-buyer-brokerage-agreements.

Ein Nachteil ist, dass Sie meistens für eine längere Zeit an diesen Makler per Vertrag gebunden sind.
Oft wollen die Makler in Nova Scotia mindestens einen 6  Monate- oder gar einen 12 Monate-Vertrag mit Ihnen abschließen. Aus diesem Listing-Vertrag kommen Sie vor Ablauf nicht so ohne weiteres heraus. Unter Umständen haben Sie sich sogar verpflichtet, sogar noch 6 Monate nach Ablauf des Vertrages eine Provision an den Makler zu zahlen.
Rein sicherheitshalber sollten Sie den Immobilienmakler schon vor dem Unterschreiben fragen, am besten schriftlich, wie Sie gegebenenfalls kündigen können und welches Formular man dazu braucht.
Vermutlich wird man Ihnen verkaufen wollen, dass ein Anruf oder ein E-mail zu jedem Zeitpunkt völlig ausreichen würde.
Wer das glaubt, der glaubt sicher auch an den Klapperstorch…

Für alle anderen Leser lege ich hier sicherheitshalber das Formular: „TERMINATION AND MUTUAL RELEASE OF AGREEMENT OF PURCHASE AND SALE“ zum downloade als pdf bereit:
form_440 Termination and Mutual Release of Agreement.pdf

Wer sich gerne weiter mit diesen Verträgen der Immobilienmakler der NSAR in Nova Scotia auseinandersetzen möchte, der kann sich gerne per bei mir melden.

Brauche ich einen REALTOR® oder schaffe ich das alleine?

Immobilienmakler haben sicher für viele Leute eine große Bedeutung. Sie bieten eine ganze Reihe Dienstleistungen an und kassieren eine Menge Geld dafür – wenn Sie etwas taugen und auch tatsächlich etwas verkaufen.

Viele Immobilienmakler betreiben auch ein hervorragendes Marketing, um Ihre Immobilie zu verkaufen.
Damit meine ich  nicht eine winzige Anzeige in einer kostenlosen Zeitung.
Wenn Sie als Verkäufer herausfinden wollen, wie gut das Marketing des REALTORs® Ihrer Wahl wirklich ist, dann versetzen Sie sich in die Rolle eines potentiellen Käufers für Ihre Immobilie.
Versuchen Sie das Inserat Ihres zu verkaufenden Ferienhauses oder Grundstücks zu finden.
Das sollten Sie natürlich in der Sprache Ihrer potentiellen Käufer tun und möglichst an einem Computer am Standort der Kaufinteressenten.
Taugt der REALTOR® etwas, dann finden Sie auch das Inserat Ihres Ferienhauses oder Ihres Grundstückes in Nova Scotia.
Sollte Ihre Immobilie auch nach mehrfachem Suchen in den einschlägigen Suchmaschinen erst auf Seite 39 auftauchen, dann stimmt etwas nicht.
Fragen Sie sich: Würden Sie als potentieller Käufer auf die Fotos Ihrer Immobilie klicken?
Macht die Webseite Ihres Maklers Sie neugierig, weitere Details über Ihrer Immobilie zu erfahren?
Nein? Dann sollten Sie Ihrem Immobilienmakler sehr bald darauf ansprechen oder die Konsequenzen ziehen. Fragen Sie sich als Verkäufer einer Immobilie immer: Will ich etwas verkaufen oder will ich etwas listen?

Wer nicht weiß, ob er einen Immobilienmakler braucht oder sich das Geld sparen kann, der sollte sich diese Fragen stellen:

• Kann ich ohne Beruhigungsmedikament ein Telefonat annehmen und mich klar verständigen?
• Bin ich schwerer Stotterer oder leide unter Kommunikationsstörungen?
• Könnte ich als Immobilienbesitzer einem Kaufinteressenten meine Immobilie in Nova Scotia zeigen oder benötige ich dazu fremde Hilfe?
• Kann ich als Besitzer eventuelle Fragen zu meiner Immobilie selbst beantworten bzw. weiß ich wo ich die Antworten finden würde?
• Bin ich in der Lage, direkt mit einem Käufer oder Verkäufer zu kommunizieren und über den Preis zu verhandeln?
• Traue ich mir zu, zumindest in groben Zügen meinen Rechtsanwalt einen Kaufvertrag erstellen zu lassen?
• Bekomme ich es hin, eine Textverarbeitung oder ein E-Mail Programm zu bedienen?
• Sind pdf-Datein etwas für meinen Garten oder kann ich auch am PC etwas damit anfangen?
• Kann ich E-Mail-Anhänge nur mit meinem Auto ziehen?
• Besitze ich überhaupt einen Computer?

Je nachdem, wie Sie diese Fragen beantworten, sollten Sie entscheiden, ob Sie für den Kauf oder für den Verkauf einer Immobilie in Kanada einen Immobilienmakler beauftragen oder die Sache kostengünstig alleine durchziehen.
Egal wie Sie sich entscheiden, auf einen eigenen Rechtsanwalt und gegebenenfalls auf einen Steuerberater sollten Sie niemals verzichten.

Wie findet man den richtigen Immobilienmakler?

Ja, ich weiß, der Begriff "Immobilienmakler" hat keinen guten Ruf in Deutschland. Hier in Kanada ist das ähnlich. Auf der Beliebtheitsskale kommt der Beruf des Immobilienmaklers gleich hinter Fußpilz, Politiker und Gebrauchtwagen-Verkäufer.

Ich muss Ihnen aber sagen, es gibt viele ehrliche und fleißige Immobilienmakler, die Ihnen beim Kauf oder beim Verkauf Ihrer Immobilie in Nova Scotia sehr nützlich sein können.
Ihr Immobilienmakler sollte Ihnen unter anderem umfangreichen Service und Dienstleistungen im Internet und im Bereich Marketing anbieten. Dazu sollten Sie sich seine Internetpräsenz, seine YouTube Kanäle, seine Ergebnisse / Erfolge bei Google und vieles mehr detailliert erklären und vor allem zeigen lassen. Lassen Sie sich  nicht mit Versprechen abspeisen, was man alles für Ihr Grundstück machen will und werden möchte. Lassen Sie sich stattdessen genau zeigen, was man für ein ähnliches Objekt wie Ihres in der letzten Zeit tatsächlich gemacht hat und welchen Erfolg man damit hatte.

Eine sehr effektive und überzeugende Möglichkeit als Verkäufer herauszufinden, was das Marketing eines Maklers beim Verkaufen Ihres Grundstückes wirklich wert  ist, ist folgende: Setzen Sie sich an Ihren Computer und nehmen Sie an, Sie sind ein Kauf-Interessent, der ein Grundstück sucht, wie Sie es gerne verkaufen wollen. Was würden Sie eintippen, um so eine Immobilie wie Ihre zu finden? In welcher Sprache suchen Sie und auf welchen Portalen suchen Sie. Als erstes würde ich immer bei Google suchen.
Wenn Sie genau das an Ihrem Computer tun, und auch nach mehrfachem Suchen die Webseite dieses Maklers oder Ihr Grundstück bei Ihrem REALTOR nicht finden können, dann haben Sie die Antwort, was der Makler für Sie als Verkäufer wirklich wert ist.

Ganz besonders wichtig sollte für Sie sein, dass die Zuhilfenahme eines kanadischen Maklerbüro (Brokerage) oder eines REALTOR® (rechtlicher Vertreter dieses Maklerbüro) Ihnen eine ganze Portion Rechtssicherheit bietet. Um sich in Kanada z.B. "REALTOR®" oder gar "Broker" zu nennen, sind sehr wohl eine von der kanadischen Regierung sehr stark kontrollierte Ausbildung, eine Prüfung, eine Lizenz und eine jedes Jahr wiederkehrende Weiterbildung erforderlich.
Mehr Informationen finden Sie an anderer Stelle bzw. hier: www.NSREC.ns.ca
Selbst wenn Sie nichts über diesen Makler oder seinen Broker kaufen, er wird Ihnen mit großer Wahrscheinlichkeit eine ganze Reihe Grundstücke oder Häuser entweder vor Ort zeigen, eine Besichtigung für Sie organisieren oder Ihnen Informationen zu vergleichbaren Objekten beschaffen (CMA - Comparative Market Analysis) und erklären.
Damit haben Sie ein hervorragendes Werkzeug in der Hand, das von Ihnen ins Auge gefasste Objekt am Markt zu vergleichen.
Wenn Sie den richtigen Makler für sich gefunden haben, dann sollten Sie das starke Gefühl haben, der Makler ist bei den o.g. Bereichen kompetent und clever - ohne an erster Stelle an seine Provision zu denken.

Weitere Informationen hierzu finden Sie unter „Preis und Wert Immobile in Kanada“.

Die allermeisten Kanadier nutzten bis vor kurzem zum Kaufen oder zum Verkaufen einen Immobilienmakler  bzw. einen REALTOR®.
Das „fast Monopol“ für das Anbieten von Immobilien im Internet in Kanada (und in den USA) hatte bis vor wenigen Jahren noch das MLS® (Multiple Listing System oder multiple listings service).
Verschiedene andere staatlich regulierte Webseiten wie z.B. www.Realtor.ca basieren alle auf diesem System.
Das MLS® ist ein in ganz Kanada übergreifendes Online-system, indem fast alle privaten oder gewerblichen Immobilien angeboten wurden oder noch werden.

Aber die Zeiten ändern sich.
Monopole sind heute nicht mehr zeitgemäß, zumal es sich um ein überreguliertes und verstaubtes System handelt, das viele Kanadier mittlerweile als altmodisch und benutzerunfreundlich ansehen.
Wenn jemand nicht Englisch-sprechend versucht, im MLS® etwas zu finden, wird er schnell verzweifeln. Aber selbst Einheimische verzweifeln daran.
Es gibt mittlerweile zahlreiche private Anbieter von ähnlichen oder viel besseren Systemen und jede Menge privater Online Portale.
Aber wie es immer so ist, Konkurrenz ist für den Verbraucher super. Aber diejenigen, die das Monopol bisher inne hatten, also in Nova Scotia die NSAR (Nova Scotia Association of REALTORS®) oder die CREA (Canadian Real Estate Association), kämpfen darum, das alles so bleibt wie es ist.
Allerdings steht ein Umbruch bevor bzw. die Kanadier sind bereits mitten drin.

Es gibt neuerdings zahlreiche Gerichtsurteile, die das Monopol für das Handeln mit Immobilien aufweichen, z.B. das Urteil des Supreme Court of Nova Scotia vom 8. November 2013.
Auch innerhalb der organisierten Real Estate Industrie rebellieren immer mehr Mitglieder gegen diese quasi Zwangsmitgliedschaft in den organisierten Vereinen und die damit verbundenen monatlichen Zwangsabgaben und all dem anderen verordneten Unsinn.
Selbst ganze Mitgliedsverbände rebellieren gegen die Zwangsmitgliedschaft im kanadischen Dachverband CREA.
Und wie sollte es auch anders sein, die Quebecer und Montrealer sind in Kanada wieder einmal führend…

Im Zeitalter des Internet und von Google ist es für jeden Käufer und auch Verkäufer ein leichtes, Angebote von Immobilien aus den unterschiedlichsten Quellen zu vergleichen.  Ob man dafür einen Immobilienmakler braucht, muss jeder für sich selbst entscheiden.
Auch Sie scheinen diese Webseite ja irgendwie gefunden zu haben …

Aufgrund neuer Bestimmungen in Kanada gibt es sogar die Möglichkeit, als privater Verkäufer sein Grundstück oder sein Ferienhaus bei MLS.ca oder bei Realtor.ca zu listen, ohne sich zu einer Provisionszahlung zu verpflichten.
Sprechen Sie uns einfach darauf an.

Aber ob Sie einen Makler beauftragen oder nicht, das entscheiden alleine Sie, niemand anderes!
Dass man Ihnen gerne etwas anders weismachen möchte, ist nicht verwunderlich. Immerhin soll die Summe aller Provisionen für Immobilienmakler in Kanada pro Jahr circa 9 Milliarden Dollar betragen. Und die durchschnittliche Provision für einen Hausverkauf beträgt in Kanada zurzeit ca. 20.000 Dollar! Diesen Kuchen will man natürlich nicht so einfach aufgeben.

Dass das Maklerwesen in Kanada einen sehr schlechten Ruf hat, hat man auch innerhalb der Berufsvereinigung der Makler längst selbst als Problem erkannt.
Einen der zahlreichen Artikel, die sich mit diesem Problem befassen, können Sie im Real Estate Magazin REM hier selbst nachlesen.
Aber anstatt das Übel an der Wurzel zu greifen, wurden Berufsgruppen Vereinigung der Makler in Nova Scotia (NSREA) teure Anzeigenkampanien in den Medien gestartet, um der Bevölkerung etwas anderes zu suggerieren.
Weiterhin hat man 2017 eine namhafte amerikanische Firma (Stefan Swanepoel T3 Group) mit einer Studie beauftragt, die Gefahren für das kanadische Maklerwesen herauszufinden und zu analysieren.
Auf der Jahreshauptversammlung der Kanadischen Immobilienmakler Vereinigung (CREA) im März 2017 wurde diese Studie präsentiert: „D.A.N.G.E.R. Report (Canada Edition) - 36 potential threats to real estate salespeople, brokers, boards and associations and the MLS System“.
In dieser Studie wurde eines der größten Problem für Makler benannt: und zwar die FSBO – For Sale By Owner Entwicklung.
Und entsprechend dieser Studie wird die Schuld daran der Entwicklung des Internet gegeben, denn auch noch „…zwei Jahrzehnte mit Internet, Online Marketing und mobilen Medien ist der durchschnittliche Immobilienmakler dieser Technologie weit hinterher“.
Wer noch Fragen hat, kann gerne hier nachlesen. „D.A.N.G.E.R. Report (Canada Edition) - 36 potential threats to real estate salespeople, brokers, boards and associations and the MLS System“

Dass man Ihnen gerne weismachen will, sie müssten einen Makler zum Kauf oder zum Verkauf einer Immobilie in Nova Scotia oder in Kanada beauftragen, hat natürlich einen wirtschaftlichen Grund. Immerhin soll die Summe aller Provisionen für Immobilienmakler in Kanada pro Jahr circa 9 Milliarden Dollar betragen. Und die durchschnittliche Provision für einen Hausverkauf betrug in Kanada 2016 ca. 20.000 Dollar! Dieses Stück vom Kuchen will man natürlich nicht so einfach aufgeben.

FSBO – For Sale By Owner

Eine weitere Möglichkeit, seine Immobilie, wie z.B. sein Grundstück oder Ferienhaus zu verkaufen oder aber seine Traumimmobilie zu finden, sind die sogenannten For Sale By Owner  - FSBO - Firmen.
FSBO Firmen betreiben in der Regel hervorragende Internetplattformen, die es interessierten Käufern sehr angenehm machen, die Traumimmobilie auszusuchen und mit anderen Angeboten zu vergleichen. Dabei kann man völlig anonym bleiben und muss sich darüber hinaus zu nichts verpflichten.
Wenn man es nicht will, dann muss man auch nicht mit einem nervenden Verkäufer oder Makler kommunizieren.

Als Verkäufer beauftragt man diese Firma mit der Vermarktung seiner Immobilie.
Wenn man hingegen als potentieller Käufer eine Immobilie sucht, dann kann man auf dem Portal der FSBO Firmen die Immobilienangebote der privaten Verkäufer durchforsten. Bei Bedarf kontaktiert man dann direkt den Besitzer, ohne einen Makler dazwischen.
Käufer und Verkäufer kommunizieren also direkt miteinander, und wenn man sich einig geworden ist, gibt man seinem jeweiligen Anwalt die ausgehandelten Punkten zur Erstellung der Verträge. 
Ach dafür gibt es viele Standard-Vertrags-Klauseln und vorbereitete Formulare, die man zur Hilfe nehmen kann, aber nicht muss.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied zum Weg mit einem Immobilienmakler ist der, dass man als Verkäufer einer Immobilie die FSBO Firma mit verschiedenen Dienstleistungen beauftragt und die vereinbarten Leistungen einmalig bezahlt. Diese Dienstleistungen können z.B. sein: das Fotografieren und die Bearbeitung der Fotos, die Bereitstellung der Verkaufsschilder und eventuell deren Aufstellung, Einholung eines Wertgutachtens, eine Webseite erstellen, die Anfertigung von Luftaufnahmen, Erstellung eines Videos und die Installation auf YouTube, das Marketing für die zu verkaufende Immobilie auf vielen anderen Webseiten oder Portalen, die Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt / Notar / Steuerberater vieles mehr.
Besonders wenn man als Verkäufer einer Urlaubsimmobilie nicht selbst vor Ort ist, kann das sehr hilfreich sein.

Einen potentiellen Käufer eines Grundstücks oder eines Ferienhauses in Kanada interessiert an der FSBO Firma hauptsächlich, ob die angebotenen Immobilien im Internet leicht zu finden sind, wie diese präsentiert werden und wie man sich zwischen den Angeboten auf der Webseite zurechtfindet.

Dass man dabei gegenüber dem herkömmlichen Weg mit einem Immobilienmakler noch sehr viel Geld aber auch Ärger und Enttäuschungen sparen kann, ist ein weiteres Argument für das For Sale By Owner  Modell. Weder als Verkäufer noch als Käufer zahlt man eine Provision und man schließt auch keinen langfristigen Listing Vertrag ab, wie es ein Makler meistens gerne möchte. Es besteht auch kein Mandantenverhältnis, sondern es besteht ein Dienstleistungs- oder Kundenverhältnis, wie z. B. mit Ihrem Klempner oder Dachdecker auch.
Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer haben meistens beide etwas davon, wenn bei Kaufabschluss keine Provision anfällt. Das Internet macht es möglich!

Die zentrale Anlaufstelle und das Aushängeschild jeder FSBO Firma ist deren Webseite.     
Im Zeitalter des Internet ist die Webseite also der Standard, an dem die Effektivität der FSBO Firmen gemessen wird.
Egal ob Sie als Käufer oder als Verkäufer eine Zusammenarbeit mit einer FSBO Firma erwägen, fragen Sie sich bevor sie sich entscheiden:

• Habe ich die Webseite über die einschlägigeren Suchmaschinen gut gefunden?
• Ist die Webseite dieser FSBO Firma bei Google gut platziert und spricht mich diese Webseite an?
• Fotos sagen mehr als kleingedruckter Text. Gibt es zu den angebotenen Immobilien qualitativ hochwertige Fotos und sprechen mich die Fotos dieser Webseite an?
• Für wie lange bin ich als Verkäufer mit meiner  Immobilie per Vertrag an diese FSBO Firma gebunden?
• Wie leicht kann ich vorfristig kündigen?
• Gibt es bei einer vorfristigen Kündigung irgendwelche Bedingungen oder zusätzliche Kosten?
• Finde ich mich als potentieller Käufer zwischen den Angeboten der Immobilie zurecht?
• Sind die zu verkaufenden Objekte übersichtlich und ansprechend dargestellt?
• Finde ich die Informationen in meiner Sprache?
• Werden mir als Käufer oder auch als Verkäufer bei Bedarf weitergehende Hilfe angeboten? Z.B. Kontakt mit örtlichem und / oder deutschem Rechtsanwalt / Notar, Marktwertgutachten, Inspektionen, verschiedene Arten der Fotografie, Luftaufnahmen, Video Erstellung…
• Habe ich als Käufer oder als Verkäufer einer Immobilie einen persönlichen Ansprechpartner und wie erreiche ich diesen?
• Und viele weitere Fragen

Je nachdem, wie Sie diese Fragen beantworten oder verstehen, sollten Sie entscheiden, eine For Sale By Owner  Firma zu b beauftragen, den Kauf oder Verkauf alleine und ohne fremde Hilfe durchzuführen oder doch lieber einen Makler zu beauftragen

 

Eine der größten, ältesten und erfolgreichsten FSBO Firmen in Kanada,  ist die Firma „PropertyGuys.com“. Der Hauptsitz ist in Moncton, New Brunswick. Aber es gibt zahlreiche Büros in Nova Scotia. Diese Firma ist die in ganz Kanada mit Abstand bekannteste FSBO Firma. In jeder größeren Stadt wie auch in kleineren Gemeinden von Ost- bis West- Kanadas springen einem die markanten runden Verkaufsschilder förmlich an. Die Fernseh- oder Radiowerbung der PropertyGuys.com ist oft sehr speziell und meistens ein Ohrwurm.

Alleine die Existenz und das rasante Wachstum der Firma PropertyGuys.com ist einer der Gründe, warum der organisierten und bis vor kurzem quasi monopolisierten Immobilienindustrie in Kanada nicht nur die Kunden sondern auch die Verkäufer (Agents oder REALTORs®) in Heerscharen weg laufen. Denn es gibt viele moderne Alternativen.
Neben PropertyGuys.com  gibt es noch: HomesByOwner,  ComFree, The For Sale By Owner Depot und viele andere mehr.
Immer mehr Immobilienverkäufer in Kanada halten die Zusammenarbeit mit einer kleinen und deshalb flexibleren Firma für sehr viel erfolgversprechender als das herkömmliche Verkäufer-Makler-Modell. Für viele private Verkäufer ist es auch von Vorteil, direkt mit dem Inhaber oder Chef der Firma zu reden, als mit einem Agenten, Franchise Vertreter oder Beauftragten.

Grundstückserschließer oder Developer

Eine weitere Möglichkeit, seine Traumimmobilie in Kanada zu finden, ist der Kauf über einen der vielen „Grundstückserschließer“.
Besonders auf Cape Breton Island in Nova Scotia scheinen diese „Grundstückserschließer“ gehäuft aufzutreten.
Was sind nun eigentlich „Developer“, „Grundstückserschließer“, "Land-Erschließer", „Landerschließungsträger“, „Land-Verkäufer“ oder was man sich sonst noch für abenteuerliche Namen ausgedacht haben mag?
Die einfachste Erklärung wäre die, dass man mit dem Begriff „Land-Verkäufer“ genauso sympathisch herüber kommen würde, wie als ein „Versicherungs-Verkäufer“ oder „Gebrauchtwagen-Verkäufer“.
Deshalb „verkauft“ man das Land nicht einfach nur, sondern man „erschließt“ es.
Das klingt doch gleich viel sympathischer und seriöser.

Grundstückserschließer schließen in der Regel weder ein Grundstücke ab und sie schließen auch nichts zu.  Sie betreiben vielmehr den komplizierten Prozess des  Erschließens dieses Grundstückes.

Und ob man das Land, welches man verkaufen will, als Ein-Mann-Firma selber „erschließt“ und dann selbst verkauft oder ob man nur der  Verkäufer für den „Grundstückserschließer“ ist, ist im Grunde das gleiche.

Auf den Punkt gebracht funktioniert dieses Geschäftsmodell folgendermaßen: Man kauft eine Fläche Land möglichst billig ein und verkauft es dann ahnungslosen Interessenten möglichst teuer weiter.
Je ahnungsloser die Interessenten oder Käufer sind, desto teurer lässt sich das Land an sie verkaufen. Deshalb versucht man mit viel Aufwand, die potenziellen Käufer möglichst ahnungslos zu halten.
Das lässt man sich jede Menge kosten.

Der größte Albtraum jedes „Land-Verkäufers“ ist, dass Sie als Interessent anfangen zu zweifeln, zu hinterfragen, zu vergleichen oder sich etwa erlauben, eine eigene Meinung zu haben.
Dass ein potentieller Käufer versucht, eine Ahnung über den tatsächlichen Immobilienmarkt und die üblichen Preise zu bekommen, ist das Schreckgespenst jedes „Land-Verkäufers“.
Nein, natürlich nicht jedes Land-Verkäufers, aber mit Sicherheit vieler Deutsch-sprechenden Land-Verkäufer in Nova Scotia.

Wie, Sie wussten nicht, dass es auch nicht-deutschsprechende „Land-Verkäufer“ in Nova Scotia gibt?
Doch, die gibt es, und sogar auf Cape Breton Island!

Dieses Vergleichen von Preisen und Angeboten, das Hinterfragen und „Ahnung-bekommen“ versucht man mit viel Wein und Spielen zu verhindern um die Gewinnmarge stabil hoch zu halten.

Ok, das war die Kurzform.

Für alle die, die beim Lesen bis hierher noch nicht eingeschlafen sind, nennen wir den „Land-Verkäufer“  ab jetzt „Grundstückserschließer“. Da wird es sich freuen …

Grundstückserschließer können unter anderem Personengesellschaften oder eingetragene Gesellschaften sein, wie z.B. eine Incorporation oder Limited.

Diese sind vergleichbar mit einer GmbH in Deutschland.
Genauso gut könnte auch eine natürliche Personen als Grundstückserschließer auftreten oder auch als Verkäufer für eine Firma arbeiten und im Namen des  Grundstückserschließers versuchen, ahnungslosen Europäern die vielen niedlichen kleinen Landparzellen anzudrehen.

Alle diese Personen kennen sich in der Regel meist gut vor Ort aus und leben oft schon eine Weile hier sowie in verschiedenen Berufen gearbeitet und Erfahrungen gesammelt.

Zumindest versucht man als Verkäufer, das dem  potentiellen Kunden rüber zu bringen, denn das schafft Vertrauen und spiegelt Kompetenz wieder. Damit sind diese Personen den ahnungslosen Käufern, die gerade die ersten Erkundigungen auf dem kanadischen Immobilienmarkt einholen oder sich sogar erst das allererste Mal in Kanada oder in Nova Scotia aufhalten, an Wissen weit überlegen.
Ganz putzig wird es, wenn sich Typen als erfahrene Berater oder als Landverkäufer versuchen, die selbst erst einmal auf Cape Breton waren, das Wort Bras d’Or Lake nicht aussprechen können, und eine Gurke nicht von einer Bachforelle unterscheiden können.
Wenn dann so ein  YouTube-Landverkäufer in Muttis Anzug mit fleckiger Krawatte und Fledermausohren  Ihnen ein Stück Land in der kanadischen Wildnis anpreisen möchte, sorgt das immer für gute Laune!

Um sich "Grundstückserschließer" oder "Developer" zu nennen, ist keinerlei Qualifikation oder gar Prüfung erforderlich.  Ja es wird sogar behauptet, ein Studium oder eine andere Ausbildung sind für einen Grundstückserschließer nur hinderlich …
Mit anderen Worten: wer keine Qualifikation oder Ausbildung hat, versucht sich gerne als "Grundstückserschließer" oder "Developer" und darf sich auch entweder genau so oder so ähnlich nennen, ganz wie es ihm seine ehrgeizige Fantasie erlaubt.
Es gibt keine staatliche oder behördliche Kontrolle wie bei einem "REALTOR®".  
Um sich in Kanada z.B. "REALTOR®" oder gar "Broker" zu nennen, sind sehr wohl eine von der kanadischen Regierung bzw. von der Provinzregierung sehr stark kontrollierte Ausbildung, eine Prüfung, eine Lizenz und eine jedes Jahr wiederkehrende Weiterbildung erforderlich.
Davon ist man als Grundstückserschließer befreit.

Hier in Kanada gilt: "Buyer beware!"

Der erste Schritt im Prozess der Grundstückserschließung besteht darin, möglichst viel Land für möglichst wenig Geld zu bekommen.
Dazu kaufen "Grundstückserschließer" so billig wie möglich Land von Einheimischen auf.
Kanadische Farmer, Hinterwäldler, trauernde Witwen oder klamme Schafzüchter, sind eine bevorzugte Einkaufsquelle für diese billigen Grundstücke.

In den letzten Jahren gibt es aber eine weitere Quelle, um billig Land einzukaufen.
Und zwar gibt es immer mehr Europäer, deren Träume hier in Kanada längst geplatzt sind und deren Hirngespinste von der Realität zerstört wurden. Man versuchte zwar jahrelang das ehemals sehr teuer erworbene Grundstück  und das total überbezahlte Lot auf dem kanadischen Immobilienmarkt wieder zu verkaufen.
Manch einer dieser enttäuschten Kanada-Immobilien-Besitzer erwartete sogar eine Zeitlang, den damals vom freundlichen Grundstückserschließer versprochenen Verkaufsgewinn tatsächlich zu erzielen.
Doch nachdem das über Jahre gar nicht oder nur selten funktioniert hat, begann man zu verzweifeln. Letztendlich musste man sein Hab und Gut auf Cape Breton oder sonst wo in Nova Scotia mit großem Verlusten  wieder verkaufen, um es überhaupt los zu bekommen.
Was interessiert es den gut informierten Kaufinteressenten, was Sie damals für Ihre Immobilie in der germanischen Erschließung bezahlt haben?
Antwort: rein gar nichts.

Für deutsche Vorstellungen ist ein kanadisches Grundstück im Hinterland von Nova Scotia mit 100 acres, das sind ca. 404.700 qm,  einfach riesig. Hier ist es jedoch völlig normal, ein Grundstück dieser Größe oder noch viel größer zu kaufen.
So ein Grundstück lässt sich besonders gewinnbringend weiterverkaufen, wenn man es in möglichst viele kleine Parzellen von 10.000 qm und weniger teilt, und diese einzelnen Lots dann für einen saftigen Preis einzeln weiter verkauft. Nicht verkaufte Parzellen deklariert man dann als "Vogelrückzugsgebiet" um oder man verschenkt sie auf Preisausschreiben in Deutschland an Leute, die  noch nie hier waren. Sumpfige Gegenden nennt man „Feuchtraum Biotop“, was ja auch nicht gelogen ist.
Um die vielen kleinen Parzellen dann auch für den Käufer erreichbar zu machen, muss man natürlich eine Schotterpiste aufschütten lassen.
Diese Piste wird "Erschließungstraße" genannt.
Um die Kosten dafür gering zu halten, setzt man möglichst wenig teuren Schotter ein, denn einfacher Dreck oder Erdaushub tut es ja bis zu einem gewissen Grad auch. Diese Dreckpisten halten dann zwar nicht sehr lange, aber das müssen sie ja auch nicht ... nur bis zum Kaufabschluss!
Wenn die Mehrheit der Parzellen verkauft ist, dann können sich die neuen Eigentümer den Kopf darüber zerbrechen, ob die Erschließungstraße fertiggestellt wird und noch mit einer Deckschicht versehen wird. Dass nach dem ersten Winter die Schlaglöcher auf den Erschließungs-Dreckpisten zu tief und zu groß sind, um noch Drumherum zu fahren, interessiert den Grundstückserschließer herzlich wenig. Diese Erschließungstraße verbleibt in der Regel Eigentum des Grundstückserschließer und die dummen und naiven Käufer dürfen diese zwar benutzen, aber wer diese Straße passierbar erhält, in dem die Schlaglöcher verfüllt  werden und der Winterdienst organisiert wird, ist nicht das Problem des Grundstückserschließers.
Immerhin hat er bereits extra für Sie dieses herrliche Grundstück erschlossen …

Es versteht sich von selbst, dass es bei der Erschließung  eines Grundstückes noch super Abenteuerfilme und herzzerreißende Geschichten von erfolgreichen Auswanderern gibt.
Um die letzte Kaufhemmung und Anlegervorsicht zu ersticken, wird sehr gerne ein 24-Stunden Abenteuer- und Unterhaltungsprogramm veranstaltet.
Keine Sorge, die Gewinnspannen ermöglichen durchaus einige Quad-Ausflüge und Snowmobile-Fahrten.
Abschließend motiviert man die „Kapitalanleger" und „Kanada-Liebhaber“ noch mit ein paar wunderschönen Werbetafeln und vielen bunten Prospekten, und schon kann es losgehen.
Das Ganze nennt man dann "Erschließen" des Grundstückes.

Heizdecken und die Rettung der Welt durch die Fabrikation von Wissen

Nun ist es leider so, dass es im Internet und in den sozialen Medien keine Grenzen gibt, und sich vieles sehr schnell herumspricht.
Leider tauschen sich auch Grundstückskäufer in Kanada untereinander aus und sprechen mit Maklern oder Einheimischen auf beiden Seiten des Atlantiks.
Ein plumpes oder offenes  Anpreisen von überteuerten Grundstücken ist deshalb uneffektiv geworden.
Alleine schon die Tatsache: „Grundstück vom deutschen Erschließer auf Cape Breton“  könnte mittlerweile einige Käufer vor den Kopf stoßen.

Deshalb hat man eine neue Masche entwickelt, überteuerte Grundstücke doch noch an den Mann (oder die Frau) zu bringen.
Dabei preist man den unzufriedenen und abenteuerlustigen Kanada -Fans in Europa keine Grundstücke mehr an, sondern man verkauft jetzt Abenteuer, Unterhaltung und Seminar-Reisen.

Damit die muffigen Heizdecken nicht schon vor dem Abflug nach Kanada zum Himmel stinken und eventuelle Immobilienkäufer und Investoren abschrecken,  verspricht man absolute Unabhängigkeit bei der Erforschung der Wirtschaft und der Rettung der Welt von allem Übel der Finanzpolitik ...

Bei diesen bis auf das kleinste Detail durchorganisierten All-Inklusiv-Paketen geht es um die Fabrikation von reinem Wissen.
Mit dem Verscherbeln von Grundstücken hat man rein gar nichts zu tun. Versprochen!
Kommen Sie erst mal hierher nach Kanada, dann sind Sie in deren besten Händen.
Man holt sie gerne vom Flughafen ab, und sagt Ihnen, wo Sie schlafen, wo Sie essen und mit wem Sie reden dürfen.
Wenn es sein muss und man so an Ihr Erspartes kommt, dann bildet man abends am Lagerfeuer einen lieben Kreis und hält sich in der Gemeinschaft von Gleichgesinnten ganz fest an den Händen.

Kurzum: wozu sich den Kopf zerbrechen, wenn Ihnen alles Gute und Liebe bequem serviert wird.
Retten Sie mit unserer Hilfe die Welt und lassen Sie uns sich von der Last Ihres Vermögens befreien!
Wir helfen Ihnen dabei,  das ganze Wissen über Kanada zu erfahren, aber natürlich nur das, was auch wichtig und gut für Sie ist …

Dass wenige Stunden nach Ihrer Ankunft in Kanada der gute Freund und Grundstückserschließer auftaucht, und Ihnen herzzerreißende Geschichten von den Eigeborenen, von Abenteuer und vom freien Leben in Kanada erzählt, ist doch nicht schlecht.
Wenn in Europa demnächst sowieso alles zusammen bricht, dann will man dahin, wo es gut, frei und sicher ist, solange es dort noch Grundstücke zu kaufen gibt.

Dass wenige Stunden nach Ihrer Ankunft in Kanada der gute Freund und Grundstückserschließer auftaucht, und Ihnen herzzerreißende Geschichten von den Eingeborenen, von Abenteuer und vom freien Leben in Kanada erzählt, ist doch nicht schlecht.
Wenn in Europa demnächst sowieso alles zusammen bricht, dann will man dahin, wo es gut, frei und sicher ist, solange es dort noch Grundstücke zu kaufen gibt.
Und wenn man schon unterwegs ist, dann kann man doch auch gleich noch ein oder zwei Grundstücke anschauen, die gerade erst frisch für Sie erschlossen wurden ...

Wenn Sie schnell Kaufen und nicht noch lange vergleichen, dann können auch Sie inmitten von „…abenteuer- und freiheitsliebenden Europäern…“  von der kanadischen Freiheit träumen.

Wir freuen uns über Ihre Dummheit und auf Ihr Geld!

Die Unwissenheit vieler Europäer bezüglich des kanadischen Immobilienmarktes und der ortsüblichen Preise sowie diverse Sprach- und Kulturbarrieren zwischen den Einheimischen und den potentiellen Kunden sind sehr hilfreich, die Gewinnspanne zwischen Einkauf und Verkauf möglichst groß zu halten.
Und diese Gewinnspannen sind erheblich!
Der oft immense Unterschied zwischen Grundstückspreisen für Europäer und den ortsüblichen Preisen, darf den potenziellen Käufern, Seminarteilnehmern oder der Kapitalanlegern natürlich nicht bewusst werden.

Deshalb ist es sehr wichtig, den frisch in Halifax angekommenen Reisenden keinerlei Kontakte zu ortsansässigen Maklern, Brokern, privaten Verkäufern oder Grundstücksgutachtern zu ermöglichen.
Eine eventuelle Sprachbarriere ist dabei sehr hilfreich!

Für die tägliche Absicherung  der Interessenten-Schafherde ist ein Wachhund verantwortlich. Wenn die Verkaufszahlen der Kleinstherde nicht stimmen, dann wird der betreuende Wachhund ausgetauscht.

Auch Geschichten über eine angebliche "Landknappheit" oder über die Gefahren des Kaufens bei Einheimischen, sind dem Geschäft der Developer sehr dienlich.
Hauptsache, Sie bleiben weiter ahnungslos.

Auch Geschichten über eine angebliche "Landknappheit" oder über die Gefahren des Kaufen bei Einheimischen, ist dem Geschäft der Developer sehr dienlich.
Hauptsache, Sie bleiben weiter ahnungslos.

Damit man diesen Kontakt zu Einheimischen im Interesse der Reisenden strikt unterbindet, holt man die „zu Melkenden“ sicherheitshalber vom Flughafen ab. Man legt genau fest,  wo man speist, wo übernachtet wird und mit wem man spricht.
Ganz wichtig ist es auch, über was gesprochen wird. Das erspart viel unnütze Einflussnahme auf den Grundstücksverkauf oder störendes Vergleichen der Preise.

 

In der Pferdezucht werden seit langer Zeit Lederhauben (dort Scheuklappen genannt) über den Kopf gestülpt, um damit den Blick in die richtige Richtung zu lenken und das Schauen nach rechts und links zu unterbinden.
Die Verwendung dieser Kopfbedeckungen für solvente Kaufinteressenten ist noch in der Erprobungsphase.
Dass man den Wissensdurstigen und Kapitalanlegern diese Hauben bereits gleich nach der Landung in Halifax aufsetzt, scheiterte leider am kanadischen Zoll.

Sehr schade ist es auch, dass auf den deutschen Flughäfen Probleme mit dem „Vermummungsverbot“ befürchtet werden.
Ansonsten hätte man allen Teilnehmern der „Fabrikation-von-Wissen-für-die-Rettung-der-Welt“ diese Lederhauben zusammen mit einer Heizdecke gleich nach Bezahlung der Seminarreisen verschicken können. 

Weitergehende Hinweise und Anregungen findet der Interessierte bei George Orwell „Die Farm der Tiere“ (Animal Farm) oder George Orwell „1984“.

In dem Buch "Auswandern nach Kanada. Traum oder Alptraum?: Unglaubliche, aber wahre Geschichten. Ratschläge, Tipps und Anregungen" von Henry Frey (ISBN-10: 3939338044) finden Sie einige weitere Geschichten hierzu.

Fortsetzung folgt sehr bald...

Leider lassen sich nicht alle Kaufinteressenten bereits am Airport dazu überreden, den gesunden Menschenverstand abzulegen.
So kam es in der Vergangenheit leider immer wieder vor, dass mancher Kaufinteressierte die Preise für Immobilien auf Cape Breton verglich und feststellen musste, dass er für seinen Traum von Kapitalanlage, Freiheit und Abenteuer eine ganze Menge Geld zusätzlich bezahlt hat, welches er wahrscheinlich niemals wiedersehen wird. Leider musste eine große Anzahl von anfangs begeisterten Kanada-Grundstück-Besitzern nach einer gewissen Zeit feststellen, dass das „Traumgrundstück zum einmaligen Preis“ in Wahrheit total überteuert eingekauft wurde, dass die rosaroten Beschreibungen des Einwandererlebens hier in Nova Scotia mit der Realität nur wenig zu tun haben, als vielmehr den Zweck zu erfüllen, überteuerte Grundstücke an den Mann zu bringen.

Um eines klar zu stellen, es wird hier keinesfalls behauptet dass alle „Developer“ bzw. „Grundstückserschließer“ Betrüger und Ganoven sind.
Das wäre absolut falsch und unrichtig bzw. schwarz-weiß Malerei.
Wie überall auf dieser Welt gibt es auch in dieser Branche sowohl als auch ...

Auch ich habe ca. 1997 bei einem Deutsch sprechendem Developer (die mit dem gelben Schild und dem schwarzen Adler drauf) mehrere Hektar Land gekauft.
Egal was andere Kunden oder Kaufinteressenten von ihm behaupten, was dieser Developer mir damals versprochen hat, das hat er auch gehalten! Und das was ich bezahlt habe, habe ich freiwillig bezahlt. Und Betrügereien oder rechtliche Ganovenstücke wie sie bei anderen Grundstückserschließern vorgekommen sind, sind mir mit diesem Grundstückserschließer nicht passiert.
Ich würde unser Grundstück heute wieder kaufen. Allerdings würde ich heute die Preise besser vergleichen.

Wenn Sie selber gerade beim Landaussuchen sein sollten, dann sollten die Alarmglocken bei Ihnen sofort läuten, wenn man Sie beim Kauf unter einen zeitlichen Druck setzen will, wenn man versucht, Ihnen die Informationsbeschaffung von ortsansässigen Verkäufern zu erschweren oder wenn man den Kontakt zu kanadischen Maklern nicht gerne sieht oder Ihnen etwa ganz davon abrät.

Ein seriöser Developer prognostiziert Ihnen keinesfalls eine vereinfachte Einwanderung, einen Job oder ähnliche Sachen, nachdem Sie erst einmal sein Grundstück gekauft haben.
Weiterhin wird ein ehrlicher Developer nichts dagegen haben, wenn Sie über sein Kaufangebot erst noch einmal mit völlig unparteiischen Menschen sprechen wollen, die Sie sich selbst ausgesucht haben und nicht vom Developer vorgestellt wurden.

Am besten suchen Sie genau zu den Menschen Kontakt, von dessen Kontakt Ihnen der Developer ausführlich abrät.

Schon bei den alten Römern hieß es: „cui bono“, was ungefähr so viel bedeutet, wie „Wem zum Vorteil?“.

Zusammenfassung

Sie alleine entscheiden, wo und wie Sie Ihr Grundstück oder Ihr Ferienhaus in Kanada kaufen oder auf welchem Weg Sie es verkaufen wollen. Um eine passende Immobilie zu finden, ist das Internet eine gute Informationsquelle, um die Suche möglichst effektiv zu gestalten.
Aber vor dem eigentlichen Kauf ist das Wichtigste der persönliche Besuch vor Ort und das Vergleichen vieler Angebote.
Immobilienmakler haben für viele Leute eine große Bedeutung. Sie bieten eine ganze Reihe Dienstleistungen an, welche eine gewisse Bequemlichkeit bei der Abwicklung des Verkaufes aber auch beim Kauf bieten und darüber hinaus bietet ein REALTOR® auch eine gewisse Rechtssicherheit.
Das ist besonders für die Leute interessant, die sich absolut nicht mit dem Markt in Kanada auskennen aber neben dem Vertrauen auch eine gewisse Kontrolle möchten.
Wenn Sie als Verkäufer herausfinden wollen, wie gut das Marketing des REALTOR® Ihrer Wahl für Ihre zu verkaufende Immobilie wirklich ist, dann versuchen Sie einfach als potentieller Käufer das Inserat Ihres Ferienhauses oder Grundstücks zu finden. Das sollten Sie natürlich in der Sprache Ihrer potentiellen Käufer tun und möglichst an einem Computer am Standort der Kaufinteressenten.
Taugt der REALTOR® etwas, dann finden Sie auch Ihr Inserat.
Beim Grundstückserschließer oder Developer zählt hauptsächlich: lassen Sie sich nicht einseifen und  vergleichen Sie die Preise genau.
Bei den Grundstückserschließern wie auch den Immobilienmaklern gibt es sowohl gute als auch schlechte Äpfel.  Die einen von den anderen zu unterscheiden sollten Sie sehr ernst nehmen und dabei höchste Sorgfalt walten lassen.
Eine moderne und geldsparende Alternative zum herkömmlichen Makler-Käufer-Verkäufer-Model, sind die For Sale By Owner (FSBO) Firmen.  Die zentrale Anlaufstelle und das Aushängeschild jeder FSBO Firma ist deren Webseite.  Im Zeitalter des Internet ist die Webseite also der Standard, an dem die Effektivität der FSBO Firmen gemessen wird.
Jedem Käufer und jedem Verkäufer wird ausdrücklich nahe gelegt, für jede Transaktion jeweils seinen eigenen Rechtsanwalt zu beauftragen.
Besonders den Verkäufern wird  empfohlen, rechtzeitig und mit einem kanadischen Steuerberater zu sprechen um erhebliche Abgaben vom Verkaufspreis zu vermeiden.
Jedem Käufer wird geraten,  sich viel Zeit bei der Auswahl der Immobilie zu nehmen, und sich dabei unabhängig von einem ortskundigen Führer beraten zu lassen, der Ihnen nichts verkaufen will. Das gilt ganz besonders für diejenigen, die noch nicht sehr lange oder noch nicht oft in Nova Scotia waren.
Die Entscheidung, welchen Weg Sie gehen wollen, müssen Sie selber treffen.
Aber bei allem gilt hier in Kanada: "Buyer beware!"

Fortsetzung folgt sehr bald...