Rechtliches, Steuerliches und andere Langweiligkeiten beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Nova Scotia, Kanada

Gehen wir mal davon aus, dass sich der Käufer und der Verkäufer einer Immobilie in Kanada endlich gefunden haben und sich halbwegs einig sind, welches Grundstück oder welches Ferienhaus für welchen Betrag den Besitzer wechseln soll.
Ob Käufer oder Verkäufer nun Kanadier sind, Deutsche sind oder aus welchem Land sie auch immer kommen, ist beim Kauf einer Immobilie in Kanada erst einmal völlig egal.

Das trifft meines Wissens zumindest noch in Nova Scotia zu.
In anderen Provinzen, wie z.B. in BC (British Columbia) ist das nicht mehr egal, weil hier Ausländer z.B. eine saftige Extra-Steuer beim Kauf eines Grundstückes oder eines Hauses bezahlen müssen.
Die „Property Transfer Tax for Foreign Entities & Taxable Trustees„ wurde 2018 in British Columbia sogar heftig erhöht. Diese betrug seit 2016 ca. 15%. Ab 2018 zahlt man ca. 20% auf den Kaufpreis einer Immobilie als Steuer.  Wohlgemerkt, diese Steuer zielt speziell auf ausländische Käufer, und zwar sowohl auf ausländische Privatpersonen als auch auf ausländische Firmen, die eine Immobilie in der Provinz British Columbia kaufen.

Andere Provinzen werden diesem Trend sehr wahrscheinlich folgen bzw. sind bereits dabei.
Für die Provinz Nova Scotia (und Cape Breton Island ist immer noch ein Teil dieser Provinz!!!) habe ich derartige Bestrebungen noch nicht gehört oder gelesen. 

Cape Breton Liberation Army - Down with the causeway!

Ja, Sie lesen richtig, es gibt in Nova Scotia tatsächlich politische Bestrebungen, Cape Breton Island von der Provinz Nova Scotia loszulösen und eine eigene Provinz mit einer eigenen Regierung zu gründen.
Mehr Informationen zur „Cape Breton Liberation Army“ unter der Führung des berühmten General Sir John Cabot Trail finden Sie irgendwann einmal auf einer extra Seite hier: Province of Cape Breton Island.
Wer möchte, der kann ja schon mal unter Wikipedia - Province of Cape Breton Island nachlesen:https://en.wikipedia.org/wiki/Province_of_Cape_Breton_Island

Jeder, der sich ernsthaft für Cape Breton Island und der besonderen politischen Stellung in Nova Scotia interessiert, sollte unbedingt diese wichtigen kultur-politeschen Beiträge kennen:

1. Cape Breton Liberation Army - Down with the causeway!
   http://www.cbc.ca/news/canada/nova-scotia/cape-breton-liberation-army-mackinnon-theatre-musical-1.4007270
2. 1983-12 Cape Breton Liberation Army Training Tape:
   https://www.youtube.com/watch?time_continue=74&v=XMJFnRi5YNY
3. Rede des General John Cabot Trail:
   https://www.youtube.com/watch?v=ok9SXNcsnaY
4. Cape Breton Barbarian
   https://www.youtube.com/watch?v=qmTem9ANJU8
5. Tracy and Martina's Top 10 Cape Breton Hidden Gems:
   https://www.youtube.com/watch?v=ljCTqeseAF8

Was passiert beim eigentlichen Kauf  / Verkauf einer Immobilie in Kanada?

Offensichtlich haben Sie immer noch nicht das Interesse an Cape Breton verloren?
Sie wollen tatsächlich weiterlesen?
Es interessiert Sie unbedingt, was vor dem eigentlichen Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Kanada passiert?
Kaum zu glauben, aber nun gut.

Um die Frage zum eigentlichen Kauf / Verkauf einer Immobilie in Kanada weiter zu untersuchen, müsste man definieren, was unter den Begriffen Kauf – Verkauf einer Immobilie – eigentlich verstanden wird.
Selbstverständlich beschreiben die Begriffe Kauf – Verkauf im Zusammenhang mit Immobilien eine ganze Menge Vorgänge und einen langen zeitlichen Prozess, der von der Vermarktung, über die Auswahl bis zur Übergabe alles umfassen kann, und noch viel mehr.
Nur hierfür und in diesem Zusammenhang möchte ich als Kauf – Verkauf den Prozess der Übertragung einer Immobilie von einer Partei auf die andere Partei verstehen. Dazu gehören der Kaufvertrag und die Eigentumsübertragung bei der Behörde der jeweiligen Provinz in Kanada.
Aber eins nach dem anderen.

Wenn der Käufer und der Verkäufer sich direkt gefunden haben, z.B.  über das Internet, oder ein privates Inserat oder sonst wie, dann kommunizieren beide Parteien in der Regel direkt miteinander. Wenn das noch in derselben Sprache erfolgen kann, macht das die Sache ziemlich einfacher und letztendlich auch für beide Parteien billiger.

Wenn beide Parteien sich über einen Immobilienmakler kennengelernt haben, dann wird der Makler im eigenen Interesse und zur Sicherung seiner Provision, beide Parteien nicht einander vorstellen sondern diese tunlichst voneinander trennen wollen. Die Kommunikation  erfolgt nun jeweils Käufer mit Käufermakler und Verkäufer mit Verkäufermakler.  Die Verkaufsverhandlungen (Einzelheiten zum Kauf sowie auch der förmliche Kaufvertrag) werden somit also normalerweise dann zwischen den beiden Maklern, aber nicht zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geführt, die sich dann jeweils mit Ihren Mandanten wieder absprechen, was die Kommunikationsmenge und der Zeitaufwand deutlich erhöht gegenüber einer direkten Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer!Wenn das dann noch über Landesgrenzen hinweg stattfindet, kommen auch noch die Sprachbarrieren hinzu.
Darüber hinaus hat dann auch noch jede Seite ihren eigenen Anwalt, was weitere Kommunikation bedeutet.

Die beiden Makler verdienen nur dann Geld, wenn der Kaufvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer tatsächlich abgeschlossen und auch vollzogen (closed) wird.
Der Rechtsanwalt berechnet sein Anwaltshonorar (legal fees) danach ob er die Verträge aufsetzt oder einen vorgelegten durchschaut, unabhängig davon ob der Kauf tatsächlich zustande kommt oder nicht.
Einen Rechtsanwalt zahlt man auch dann, wenn der Kauf platzt, weil z.B. der eigene Anwalt den Käufer oder den Verkäufer nach der Beurteilung des Rechtstitels, des Kaufvertrages oder aufgrund sonstiger Gründe, vom Kauf abrät.
Und das ist gut so! Genau so sollte es auch sein, denn nur damit haben Sie einen unparteiischen Berater, der sein Geld nicht abhängig davon erhält, ob Ihnen etwas verkauft wird.
Beim Immobilienmakler ist das völlig anders.

Kaufangebot – Annahme - Immobilienkaufvertrag

Egal wie die Kommunikation und alle Verhandlungen laufen, der Grundstein ist der schriftliche Kaufvertrag.
Ein Vertrag kommt auch in Kanada erst durch die Annahme eines Angebotes zustande. Aber es gibt viele Bedingungen und Ausnahmen.
Für Immobilien Kaufverträge und für Immobilienangebote gibt es unzählige Formulare diversester Anbietern.
Achtung: die Form dieses Angebotes oder Kaufvertrages ist in Kanada nicht zwingend vorgeschrieben.

Rein theoretisch könnte eine Immobilie in Nova Scotia auch auf Grund einiger handschriftlicher Notizen auf einem Bierdeckel oder auf einem Fetzen Schmierpapier den Besitzer rechtmäßig wechseln.
Der Vertrag muss lediglich rechtlich „durchsetzbar“ sein (enforceable).
Dazu braucht es neben den Namen der Beteiligten und der Identifikation des verkauften Grundstücks nicht sehr viel mehr.
Ob der Vertrag in einer Bar abgeschlossen wurde oder wie viele Drinks zuvor genossen wurden, ist hinterher nicht mehr relevant.
Aber natürlich ist von dieser etwas sehr rustikalen Methode energisch abzuraten, und den meisten Europäern käme dies Art des Immobilienerwerbs ohnehin sehr abenteuerlich und unwahrscheinlich vor, aber es gilt: „…andere Länder andere Sitten…“.

Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer einen REALTOR® mit dem Kauf oder dem Verkauf Ihrer Immobilie in Nova Scotia beauftragt haben, dann wird man Ihnen sicher diverse Formulare der Nova Scotia Association of REALTORs (NSAR) vorlegen, mit vielen Kreuzchen und an- oder durchzustreichenden Kästchen und Feldern für die Unterschriften.
Diese Formulare sind rechtlich geprüft, sehr übersichtlich und benutzerfreundlich aufgebaut.
Auch jemand mit nur Grundkenntnissen in der englischen Sprache kann damit sehr leicht die entsprechenden Verträge und Vereinbarungen erstellen.
Die meisten Klauseln und Konditionen sind fix und fertig formuliert, und müssen nur angekreuzt oder ausgestrichen werden.
O.K., das ist vielleicht etwas stark vereinfacht dargestellt, aber so in etwa funktioniert es.
Falls Sie privat ein Grundstück oder ein Häuschen kaufen wollen, dann sollten Sie sich diese Formulare unbedingt ansehen.
Aber lassen Sie sich von Ihrem Makler nicht zur Unterschrift dieser Formularen drängen, wenn Sie nicht wirklich alles restlos verstanden haben und sich gegebenenfalls noch mit einem unabhängigen Fachmann beraten haben.
Diese Standard-Vertragsformulare sind in Nova Scotia keinesfalls rechtlich vorgeschrieben!

Die Firma PropertyGuys.com hat z.B. auch ein sehr einfaches und zu kopierendes Angebotsformular ("Offer Maker Form"). Rufen Sie mich dazu gerne an.
Letztendlich hat auch jeder Rechtsanwalt / Notar seinen eigenen Vertragsentwurf.

Wenn Sie den Kauf selbst organisieren, dann sollten Sie in der Lage sein, Ihrem Rechtsanwalt mitzuteilen, auf welche Konditionen Sie sich beim Kauf oder Verkauf mit der anderen Partei geeinigt haben. Ein nicht ganz billiger Spaß wird es für Sie, wenn der Rechtsanwalt monatelang mit der anderen Partei in Ihrem Auftrag über Nebensächlichkeiten und Details zum Immobilen Geschäft verhandelt.
Bevor Sie Ihren Rechtsanwalt beauftragen, sollten Sie sich mit dem Käufer oder Verkäufer einig geworden sein.
Egal wie Sie es technisch handhaben, ein Kaufvertrag für ein Grundstück oder ein Ferienhaus in Kanada sollte mindestens diese Punkte ganz klar festschreiben:

• Zweifelsfreie Identifizierung der Immobilie über der PID und die Adresse,   
• Grundstücksgröße
• Gesamtkaufpreis in kanadischer Währung
• Frage der Mehrwertsteuer und wenn ja, den genauen Betrag der Mehrwertsteuer in CAN$
• Name und Anschrift des Verkäufers
• Name und Anschrift des Käufers
• Höhe der Anzahlung, Datum bis wann fällig und an wen zahlbar,
• möglichst detaillierte Bedingungen für die Anzahlung und den Verfall dieser Anzahlung (Deposit) bzw. die Rückzahlung
• Einzelheiten und Bedingungen zur Finanzierung, falls Finanzierung geplant
• erfolgreiche Überprüfung der steuerlichen Angelegenheiten für diese Immobilie
• Closing Date und Details zur Übergabe der Immobilie
• diverse Inspektionen: Bausubstanz, Umweltschutz, usw.
• Versicherungen, wer übernimmt ab wann,
• Vorlage und Überprüfung behördlicher Genehmigungen
• Im Kaufpreis eingeschlossene Gegenstände, Ausrüstung usw.
• Bedingung zur Überprüfung und Akzeptierung des Vertrages durch eigenen Rechtsanwaltes
• Genauer Zeitraum für die Gültigkeit dieses Angebote
• Bedingungen für den möglichen Rücktritt von diesem Vertrag

 

Achtung: Das sind nur ganz grobe Hinweise, die keinesfalls vollständig sind. Besonders bei einem bebautem Grundstück gibt es jede Menge weiterer Punkte zu beachten!

Anzahlung – Deposit

Kein Angebot ("Offer to Purchase") wird ernst genommen, ohne einen beigelegten Scheck, oder eine Zahlung eines Deposites in irgendeiner Form.
Dieses Deposit stellt eine Art Sicherheitsleistung dar und ist Bestandteil des Kaufpreises.
Die Höhe des Deposits  liegt irgendwo zwischen 5% und 10% des Kaufpreises, manchmal aber auch nur $1,000.-.
Ich habe aber auch schon wesentlich höhere Beträge erlebt.
Je höher das Deposit ausfällt, umso eher zeigt es dem Verkäufer, dass Sie nicht nur ein Schwätzer sind. Bei einem ernsthaften Deposit nimmt man auch Ihr Angebot ernst.
Das trifft insbesondere dann zu, wenn der angebotene Kaufpreis erheblich vom verlangen Preis (listing price or asking price) abweicht.
Die Höhe des Deposit ist also auch ein wichtiges Mittel für die Preisverhandlung beim Immobilienkauf.
So mancher Verkäufer entscheidet sich lieber dafür, ein etwas niedrigeres Kaufangebot anzunehmen, wenn die Ernsthaftigkeit des Angebotes über ein höheres Deposit wirklich herüberkommt.
Auf anonyme E-Mail Anfragen oder Anrufe wie: "Was ist Ihr niedrigster Preis?", wird meistens gar nicht geantwortet. Wenn man aber tatsächlich von Europa aus angereist ist und sich schon mehrfach auf dem Grundstück persönlich umgeschaut hat, ist der Verkäufer der Immobilie sehr viel flexibler und offener für eine Preisverhandlung.

Der Scheck oder die Überweisung des Depoites sollte jedoch niemals direkt an den Verkäufer erfolgen, sondern immer auf das Treuhandkonto des eigenen Rechtsanwaltes (trust account).
Der Verkäufer kann damit also keinesfalls über diesen Betrag verfügen, ohne dass alle Ihre Angebotsbedingungen eingehalten und erfüllt sind.
Ihr Rechtsanwalt transferiert dann den Geldbetrag nach erfolgreicher Überprüfung aller möglichen Sachverhalte auf das Treuhandkonto des anderen Rechtsanwaltes.
Erst nach dem erfolgreichen closing, also wenn alle Ihre Bedingungen und Inspektionen und Überprüfungen positiv abgeschlossen sind, bekommt der Verkäufer das Geld.
Gelder auf Treuhandkonten sind gesetzlich besonders geschützt. Selbst wenn z.B. die Anwaltsfirma oder die Maklerfirma in den Konkurs gehen sollte, sind alle Treuhandgelder von den Gläubigerforderungen ausgeschlossen.
Erst wenn der Grundbucheintrag erfolgreich auf Ihren Namen vorgenommen wurde, bekommt der Verkäufer die Verfügungsgewalt über diesen Betrag.
Im anderen Fall, fällt das Deposit auf dem Treuhandkonto wieder an Sie zurück.
Sollten Sie als Käufer jedoch Ihre vereinbarten Verpflichtungen des Kaufvertrages nicht erfüllen, z.B. den Kaufpreis zum vereinbarten Termin nicht bezahlen, dann fällt das Deposit an den Verkäufer.
Ein Problem gibt es, wenn der Vertrag (aus welchem Grund auch immer) platzen sollte, und die Ursache strittig ist. Dann bekommt weder die eine noch die andere Partei das Geld, bis rechtliche Klarheit besteht, wem es zusteht.
Falls der Kaufvertrag nicht zustande kommt, nicht vollzogen werden sollte oder das Angebot zum Kauf gar nicht erst angenommen wird, ist das Deposit nicht weg, sondern der potentielle Käufer bekommt sein Geld zurück.

Rechtsanwalt - Notar - Conflict of Interest

Egal ob Sie sich beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie in Nova Scotia  für einen Immobilienmakler / REALTOR® entscheiden, ob Sie sich beim freundlichen Grundstückserschließer / Developer eine Parzelle Land ausgesucht haben oder ob Sie über einen privaten Immobilienbesitzer Ihr Ferienhaus oder Ihr Grundstück kaufen möchten, es gibt einige grundsätzliche Hinweise, die Sie immer beachten sollten.

Mein Rat ist der, dass Sie sich Sie bei allen Transaktionen von einem kanadischen Rechtsanwalt beraten und vertreten lassen sollten.
Das trifft sowohl für den Kauf als auch für Verkauf einer Immobilie in Nova Scotia zu.
Der Käufer auf der einen Seite und der Verkäufer auf der anderen Seite sollten unbedingt jeder einen eigenen Rechtsanwalt engagiert haben, der nur Ihre Interessen vertritt und ausdrücklich Sie schützt.
Vermeiden Sie es unbedingt, das nette Angebot des Verkäufers anzunehmen, alles für Sie zu erledigen und auch großzügig Spesen und Anwalts- / Notarkosten bezahlen zu wollen.

„Wer die Musik bestellt, der zahlt dafür“. Das bedeutet, wer den Rechtsanwalt bestellt, der bezahlt ihn auch. Aber für den arbeitet der Rechtsanwalt und dessen Interessen vertritt er dann auch!
Der sympathische Landverkäufer schenkt Ihnen sehr wahrscheinlich nichts, nur weil er (oder sie) Sie so super nett findet. Nein, er / sie will an Ihr Geld. Und je netter Sie den Verkäufer oder den Immobilienmakler finden, desto leichter öffnet sich Ihr Geldbeutel.
Nettigkeit, Freundlichkeit  und Anstand sind in einer Geschäftsbeziehung zwar angenehm und auch völlig in Ordnung, problematisch wird es aber, wenn der Verkäufer Ihnen mit viel Schleim und Lächeln  vorgaukelt, dass er aus Freundschaf ja nur das Beste für Sie will. Nur leider ist in diesem Fall „das Beste“ nicht Ihr Wohlergehen, sondern Ihr Geld! Die große Enttäuschung kommt dann später, wenn Sei Ihrem Freund vertraut und dabei jedwede Kontrolle, Vorsicht und Menschenverstand außer Acht lassend, gekauft und bezahlt haben.

Deshalb auch an dieser Stelle der Hinweis: Das Geld für das Honorar des  Rechtsanwaltes kommt bei diesen „Alles inklusive-Geschäften“ mit Sicherheit aus der Tasche des Immobilienkäufers, ob nun direkt oder indirekt über einen aufgeblähten Verkaufspreis, sei dahingestellt.
Der Unterschied ist der, dass wenn Sie einen Vertrag mit dem Rechtsanwalt haben, also ein Mandantenverhältnis zwischen Ihnen und dem Rechtsanwalt besteht, dieser Rechtsanwalt seine Rechnung an Sie adressiert und dann auch Sie anwaltlich vertritt, nicht die andere Seite.

Ein Rechtsanwalt sollte immer nur eine Partei vertreten, also entweder den Käufer oder den Verkäufer. Nur so kann er (oder sie) auch ohne jeden Interessenkonflikt nur für diese eine Partei anwaltlich tätig sein. 
Viele Rechtsanwälte in Nova Scotia sind gar nicht erst bereit, beide Parteien gleichzeitig zu vertreten, denn das stellt für den Rechtsanwalt ein großes Risiko da, hinterher selbst verklagt zu werden oder mit einer Beschwerde vor der Anwaltskammer von Nova Scotia konfrontiert zu werden.

Ganz hinterhältig ist es von dem Rechtsanwalt, wenn er den Verkäufer vertritt, aber diesen Umstand dem Käufer gegenüber mehr oder weniger verheimlich und z.B. mit viel Süßholz und Schleim vertuscht, dass er in Wirklichkeit lediglich vom Landverkäufer bezahlt wird und sie als Käufer keinerlei rechtlichen Schutz von ihm zu erwarten haben.

Achtung: Es gibt eine ganze Reihe Berichte, wonach besonders auf Cape Breton Island ein deutschsprechender Rechtsanwalt im Raum Arichat für dieses Verhalten berühmt sein soll.

Ein seriöser Rechtsanwalt wird Sie immer ausdrücklich darauf hinweisen, dass er lediglich für den Verkäufer bzw. nur eine Partei tätig ist und nicht für Sie als Käufer auch noch.
Selbst wenn sich beide Parteien einig sind, und Käufer und Verkäufer gemeinsam zu einem Rechtsanwalt gehen, dann wird ein ehrlicher Rechtsanwalt in Nova Scotia Sie auch in Schriftform auf die Risiken hinweisen, und zwar so, dass Sie es auch verstehen. Dieser Rechtsanwalt wird sich das in seinem eigenen Interesse von Ihnen unterschreiben lassen.
Die Behörde der Rechtsversicherung von Anwälten in Nova Scotia (LIANS - Lawyers’ Insurance Association of Nova Scotia) und auch die Anwaltskammer von Nova Scotia (Nova Scotia Barristers' Society – NSBS) haben dafür ganz klare Richtlinien auf ihren Webseiten veröffentlicht. Googeln Sie einfach nach „conflict of interest lawyer real estate ns“ und Sie werden jede Menge aktueller Informationen finden.

Eine der vielen Sachen, die ein Rechtsanwalt beim Kauf prüft, ist die, ob auf dem Grundstück irgendwelche Belastungen bestehen. Diese Belastungen, z.B. Kredite, Wegerechte, Schürfrechte, Wasserrechte und vieles mehr, sind in der Regel im Grundbuch eingetragen.
Aber nicht immer, denn beispielsweise  Forderungen der Gemeinde wie z. B. Steuern, müssen nicht im Grundbuch eingetragen werden und die haben laut Gesetz automatisch Vorrang gegenüber anderen Forderungen.

Achtung: in Kanada haftet der neue Besitzer der Immobilie dafür, wenn der vorherige Besitzer irgendwelche Steuerschulden bei Gemeinde oder Finanzamt hat.
Wenn der alte Besitzer mit dem Kaufpreis (womöglich teilweise in bar bezahlt!) plötzlich keine Zeit mehr hat auf Ihre Anrufe zu antworten, dann wünsche ich Ihnen viel Erfolg beim Eintreiben Ihrer Forderungen...
Dass es in Kanada kein Meldegesetz wie in Deutschland gibt, („das“ streichen) wissen Sie sicher?
Das kanadische Finanzamt scheint das auch herausgefunden zu haben, und hat deswegen die Regelungen für den Verkauf entsprechend gestaltet.
Ihr Rechtsanwalt muss daher beim Verkauf Ihrer Immobilie gemäß Gesetzeslage in Nova Scotia automatisch knappe 30% des Kaufpreises zunächst einbehalten bis alles geklärt ist.

Das ist alles kein großes Problem. Man muss es nur wissen und sich danach richten. Spätestens jetzt sollten Sie einen Steuerberater in Nova Scotia konsultieren.
Übrigens ist das System des  „Small Claims Court“ in Kanada eine prima Sache, wenn man selbst eine Streitigkeit ohne großen Aufwand und ohne gezwungenermaßen einen Rechtsanwalt einschalten zu müssen, beilegen will. Die Gerichtskosten hierfür betragen ganz grob so zwischen $ 60,- (bis $ 5.000,0 Streitwert) und $ 200,- (bis $ 25.000,0 Streitwert) und sind damit überschaubar.
Der maximale Betrag, den man vor das Small Claims Court“ in Nova Scotia bringen kann, also dabei erstreiten kann, sind $ 25.000.
Allerdings sind alle Streitigkeiten in Bezug auf Immobilienbesitz vor diesem Gericht ausgeschlossen.
Das sollte für Sie ein weiterer Grund sein, beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie nicht auf Ihren eigenen Rechtsanwalt zu verzichten.

Über etwaige Kosten und Details unterhalte ich mich gerne bei einem Bier mit Ihnen, wenn Sie es möchten, oder fragen Sie bitte Ihren Rechtsanwalt, Arzt oder Apotheker.

Steuerliches für Ausländer und deren Besitz von Immobilien in Nova Scotia

Als Ausländer, oder als "Non-Resident" wie es hier heißt, sind Sie den Kanadiern im Prinzip rechtlich gleichgestellt.
Um ganz korrekt zu sein, muss man auch alle Leute, die außerhalb der Provinz Nova Scotias wohnen, als "Non-Resident" bezeichnen.
Mir sind keinerlei Einschränkungen gegenüber Ausländern bekannt, was den Besitz von Immobilien in Kanada betrifft. In anderen Provinzen Kanadas ist das bereits anders. Ob oder wann das in Nova Scotia geändert wird, kann ich nicht behaupten.
Wie gesagt, es geht hier aber auf keinen Fall um eine Rechts- oder Steuerberatung, sondern um persönliche Erfahrungen und Erlebnisse.
Sollte jemand anderer Meinung sein oder andere Erfahrungen gesammelt haben, dann freue ich mich auf Ihre Nachricht.

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es aber sehr wohl auch in Nova Scotia schon lange Unterschiede zwischen Residents und Non-Residents.
Ganz kurz zusammengefasst bedeutet das, dass unter Umständen Ausländer beim Verkauf ihrer Immobilie in Nova Scotia besonders zur Kasse gebeten werden – wenn sie nicht aufpassen.

Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Nova Scotia verkaufen wollen, egal ob an einen anderen Nicht-Kanadier oder an einen Kanadier, dann müssen Sie sich in einer genau festgelegten Frist an das kanadische Finanzamt wenden.
Dazu sollten Sie einen Steuerberater beauftragen, es sei denn, Sie wollen automatisch auf knapp 30 % des Kaufpreises verzichten und diesen Teil des Verkaufserlöses an das kanadische Finanzamt (Canada Revenue Agency) abführen.
Auch wenn Sie im Moment noch gar nicht verkaufen wollen, sammeln Sie vorsichtshalber immer alle Nachweise für Ausgaben für Ihre Immobilie, also alles an Quittungen für Straße, Strominstallation, Wasser, Abwasser, Rodung, Landschaftsgestaltung und vieles mehr.
Sie sollten im Zweifelsfall besser alle Ausgaben zu genau nachweisen, und dann später mit einem Fachkundigen besprechen, was das kanadische Finanzamt als Ausgaben anerkennt und was nicht.  Alle etwaigen „Schwarzzahlungen“ fallen Ihnen bei einem Verkauf meistens wieder auf die Füße und die damalige „Ersparnis“ kann Sie dann sehr teuer werden!
„Barzahlungen“ an Handwerker oder an Verkäufer  sind aber nicht automatisch auch „Schwarzzahlungen“.

Man sollte sich vor dem Verkauf und auch schon vor dem Erwerb einer Immobilie in Kanada mit den Begriffen "Non-Resident Ownership", "Capital Gain Tax" und "CRA Certificate") unbedingt vertraut machen, und sich von einem Anwalt und Steuerberater professionell und auf seinen konkreten Fall bezogen, beraten lassen.
Das Geld hierfür ist sicher nicht aus dem Fenster geworfen!
Ich habe es einige Male erlebt, dass das böse Erwachen beim Verkäufer nach dem erfolgreichen Verkauf seiner Immobilie in Nova Scotia erst kam, als der Kaufpreis komplett an den Notar gezahlt und das "closing" abgeschlossen war und man bemerkte, dass der  Notar / Rechtsanwalt automatisch knapp 30% vom kompletten Kaufpreis einbehielt und nach einer bestimmten Frist an das kanadische Finanzamt abführte, wenn man es versäumt hatte, das entsprechende Freigabe Zertifikat zu beantragen.

Das klingt vielleicht kompliziert, ist es aber keineswegs. Man muss eben die wenige Seiten Formular ausfüllen und rechtzeitig abschicken (oder jemanden damit beauftragen). Die Frist dafür beginnt mit dem Tag des "Closing" zu laufen und ist peinlichst genau einzuhalten.
Ich verweise an anderer Stelle ausführlicher auf die Begriffe "Non-Resident Ownership", "Capital Gain Tax" und "CRA Certificate" hin.
Ob Sie als Ausländer rechtlich gezwungen sind, einen kanadischen Steuerberater zu beauftragen oder ob Sie sich auch selbst an das kanadischen Finanzamt wenden können d. h. alles auch alleine beantragen dürfen, kann ich nicht genau sagen.
Meine persönlichen Erfahrungen mit dem kanadischen Finanzamt sind jedoch sehr positiv.
Ich habe hier in Kanada fast immer nur freundliche und hilfsbereite Ansprechpartner getroffen, wenn Sie erst einmal mit dem Beamten ins Gespräch gekommen sind.

Rechtliche Begriffe beim Immobilienkauf in Kanada

Egal ob die detaillierten Bedingungen und Konditionen für den Kauf oder Verkauf der Immobilie nun von Ihnen selbst, von Ihrem Freund oder Bekannten, von Ihrem REALTOR®oder von Ihrem Rechtsanwalt ausgehandelt und niedergeschrieben wurden, es empfiehlt sich hier höchste Sorgfalt walten zu lassen und lieber etwas zu weit in das Detail zu gehen, als hinterher jahrelang und kostspielig zu streiten.

Dass die offiziellen Amtssprachen in Kanada Englisch oder Französisch sind und nicht Deutsch, hatte ich schon erwähnt.
Wenn also alles klar ist, bekommt der Notar sehr oft gleichzeitig der Rechtsanwalt) dann die vom Käufer und vom Verkäufer unterschrieben Verträge.
Wenn alles geprüft und für in Ordnung befunden wurde, erfolgt die Bezahlung.
Meistens erfolgt das über das Treuhandkonto (trust account) Ihres Rechtsanwaltes, muss es aber nicht.
Anschließend erfolgt die Grundbuchübertragung (Transfer of Title) und danach sind Sie der neue und uneingeschränkte Besitzer Ihrer Immobilie hier in Kanada.
Die höchste und uneingeschränkte Form des Besitzes von Immobilien wird hier in Kanada "Fee Simple" genannt.
Dass Sie der rechtmäßige Besitzer der Immobilie sind, sollten Sie unbedingt mit einer entsprechenden offiziellen Urkunde (dem Deed) beweisen können.

Ein "Certificate of Titel" ist so etwas wie ein zertifizierter Grundbuchauszug, der als rechtliches Dokument beweist, dass Sie als der Eigentümer einer Immobilie auch im Grundbuch registriert sind.

Übrigens sind der Kaufvertrag (Agreement of Purchase and Sale) und die eigentliche Übertragung der Immobilie (Transfer of Titel) zwei völlig verschiedene Sachen.

Ob sich das gekaufte Haus und die Garage nun auch wirklich auf dem gekauften Grundstück befindet, oder überhaupt Lage und Grenzen des Grundstückes oder wo die Straße wirklich verläuft, kann nur eine amtliche Vermessungsurkunde belegen.
Diesen Survey plan kann nur ein vereidigter Vermesser (surveyor) erstellen. Das ist oft nicht ganz billig.
Eine einfache und billigere Möglichkeit, um eine bestimmten Sachverhalt oder eine Frage von einem Vermesser oder einem Rechtsanwalt beurteilen zu lassen, ist ein Legal Opinion Letter oder auch Letter of Legal Opinion.

Seit ca. 2008 ist in der Province Nova Scotia das Gesetz „Nova Scotia’s Land Registration Act“ gültig. („The LRA”)
Die Rechtmäßigkeit der Grundbucheinträge wird Ihnen von der Regierung von Nova Scotia garantiert, denn alle Grundstücke müssen seit ca. 2008 vor dem Verkauf in das neue Grundbuchsystem überführt werden.
Dieser  Nova Scotia’s Land Registration Act  trifft mittlerweile auf fast alle Immobilienverkäufe zu, ob Sie es wollen oder nicht, und zwar ganz automatisch!
Ganz grob dargestellt versteht man unter der „Migration“  eines Grundstücks (egal ob bebaut oder unbebaut) die Übertragung in das neue und digitale Grundbuchsystem der Provinz Nova Scotias.
Achtung: der hiesige Begriff „Migration“ mhat mit dem deutschen Begriff nichts gemeinsam.
Um ein Grundstück zu migrieren, müssen Sie zwangsläufig einen Rechtsanwalt beauftragen.
Lassen Sie sich aber unbedingt einen Kostenvoranschlag unterbreiten, denn auch hier sind die Kostenunterschiede von Anwalt zu Anwalt gewaltig.

Sie brauchen also keinem Rechtsanwalt mehr Hunderte von Dollar für die Durchforstung von Unterlagen in verstaubten Keller-Archiven (Registry of Deeds Office) zu zahlen, weil der Prozess der Grundbuchprüfung durch die Garantie der Regierung von Nova Scotia auch für den Rechtsanwalt / Notar sehr viel einfacher geworden ist.
Theoretisch (und auch praktisch) können Sie das Grundbuch für ein Grundstück auch selbst einsehen, und zwar online von Deutschland aus.
Für einen REALTOR® oder für einen Broker gehört diese online Grundbucheinsicht zu seinen tagtäglichen Arbeiten.

Seit 2008 müssen also alle Grundstücke in der Provinz Nova Scotia migriert werden, wenn eine Eigentümeränderung im Grundbuch vorgenommen werden soll. Ansonsten kann bei einem Verkauf die Übertragung auf den neuen Besitzer gar nicht vollzogen werden, und Ihr Rechtsanwalt wird Sie darauf hinweisen.
Das bedeutet aber nicht, dass jetzt alle Grundstücke sofort migriert werden müssen.
Auch mit einer Vermessung hat das nichts zu tun.
Nach erfolgreich abgeschlossener Migration ist der Garantiegeber (Guarantor) für den Besitz einer Immobilie bzw. der Richtigkeit der Eintragung im Grundbuch die Regierung von Nova Scotia verantwortlich.
Mehr Informationen zum LRA und zur “ Migration“ der Immobilie, finden Sie auf der Webseite der Provinz Nova Scotias und in jedem Landregistration Office.
Dieses Gesetz finden Sie hier: http://nslegislature.ca/legc/statutes/landreg.htm oder mit Kommentaren hier: https://www.novascotia.ca/snsmr/pdf/property/Annotated_LRA.pdf

Wenn ein Grundstück noch nicht migriert ist, funktioniert die Übertragung oder die Eintragung einer Grundschuld / Hypothek auf das Grundstück (Mortage) nicht.
Ein möglicher sogenannter Lien wegen nicht bezahlter Grundsteuern oder wegen unbezahlter Rechnungen an Baufirmen ist ein weiteres Kapitel für sich.

Wenn Ihnen also jemand diese staatliche Garantie als eine ganz besondere Sache anpreist, fragen Sie sich besser, warum er das tut.
Will er vielleicht seine eigenen Immobilien in ein besonderes verkaufsförderndes Licht setzen? Oder weiß er es einfach nicht besser?
Oder hofft man, dass Sie es nicht besser wissen?
Die Alarmglocken sollten bei jedem Käufer schrillen, sollte diese „ganz besondere Eigentums-Garantie“ von jemandem stammen, der Ihnen etwas verkaufen möchte.

Falls diese Übertragung ( „Migration“) in das neue Grundbuchsystem noch nicht erledigt wurde, was ja völlig normal ist, falls das Grundstück lange nicht mehr den Besitzer gewechselt hat, muss das der Verkäufer vor dem Verkauf erledigen lassen.
Die Kosten für diese „Migration“ werden in Kanada üblicherweise vom Verkäufer übernommen.

Der Käufer zahlt seinen eigenen Rechtsanwalt / Notar (nicht zwingend erforderlich aber sehr zu empfehlen!) sowie die sogenannte Grundbuchübertragungs-Steuer (Deed Transfer Tax).
Diese wird von der Gemeindeverwaltung (Municipality) festgesetzt, und beträgt in der Regel zwischen 1,00 % und 1,50 % des Kaufpreises, oder weniger.

Bitte verwechseln Sie diese einmalig zu bezahlende Steuer nicht mit der „Property Tax“.
Die Property Tax (so etwas wie Grundsteuer) wird vom Grundstückseigentümer jedes Jahr an die Gemeinde gezahlt. Der Betrag wird jedes Jahr neu festgelegt und neu angepasst.
Dazu gibt es viele Details und Wissenswertes.

Als Käufer sollten Sie vor dem Kauf unbedingt auf eine Kopie der Property Tax Bill bestehen und das Assessment einsehen.
Viele frischgebackene deutsche Landkäufer und Hausbauer haben ein Jahr nach dem Kauf bei der ersten Property Tax Bill ein böses Erwachen bekommen!

Übrigens, den Steuerbescheid (die Tax Bill) kann man rechtlich so gut wie gar nicht mehr anfechten. Aber das Assessment, also die Festlegung des Marktwertes der Immobilie, auf dessen Basis die Steuer von der Gemeinde errechnet und erhoben wird, kann man sehr wohl beeinflussen.
Mehr Informationen und Hinweise finden Sie unter „Preis und Wert einer Immobilie in Kanada“ und unter „Assessment“.

Über etwaige Kosten und Details unterhalte ich mich gerne bei einem Bier mit Ihnen, wenn Sie es möchten, oder fragen Sie bitte Ihren Rechtsanwalt, Arzt oder Apotheker.

Zusammenfassung

Egal ob Sie es selbst erledigen, Sie einen Makler beauftragen oder die Hilfe einer FSBO Firma in Anspruch nehmen, ein Kaufvertrag einer Immobilie in Kanada sollte schriftlich verfasst werden, und eine Menge Details enthalten, die die Abmachungen klar und eindeutig widergeben.
Besondere vorsichtig  sollte man bei vorgefertigten Kaufvertragsformularen sein.
Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollten sich bei allen Immobilienangelegenheiten je von einem eigenen kanadischen Rechtsanwalt vertreten lassen. Der Käufer auf der einen Seite und der Verkäufer auf der anderen Seite sollten unbedingt jeder einen eigenen Rechtsanwalt engagiert haben, der nur Ihre Interessen vertritt und ausdrücklich Sie schützt.
Kanadier und Nicht-Kanadier sind bezüglich des Besitzes von Immobilien in Nova Scotia gleichgestellt.
Aber es gibt eine Menge Unterschiede im Immobilienrecht zwischen Deutschland und Kanada, Nova Scotia. Außerdem gibt es bei der Besteuerung und beim Verkauf einer Immobilie in Kanada diverse Regelungen des Bundes (Federal Regulations) sowie auch der Provinz Nova Scotia (Provincial Regulations) zu beachten.
Ich empfehle also, dass man sich rechtzeitig damit befasst, und zwar lange bevor man eine Immobilie in Kanada kauft oder verkauft, auch wenn der Käufer bzw. Verkäufer noch gar nicht feststeht.
Besonders als Ausländer sollte man sich bei einem Verkauf einer Immobilie in Kanada rechtzeitig mit einem Steuerberater unterhalten.