Der Preis und der Wert von Immobilien in Kanada

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• Was sind ein Grundstück oder ein Haus auf Cape Breton Island wirklich wert?
• Für wie viel kann ich die Super-Sicher-Kapitalanlage schnellstmöglich wieder verkaufen?
• Was soll ich für dieses oder jenes Grundstück in Kanada bezahlen?
• Wie viel kann ich beim Verkauf meines Ferienhauses in Nova Scotia verlangen und auch bekommen?
• Hat mich der Verkäufer des Baugrundstücks auf Cape Breton bei meinem Kauf betrogen?

Diese und ähnliche Fragen werden sehr oft gestellt.
Die eigentliche Frage ist jedoch, was versteht man unter dem „Wert“ eines Grundstückes oder eines Hauses auf Cape Breton?
Was bedeutet der Begriff "Wert einer Immobilie" überhaupt?
Und wenn es hier in Nova Scotia eine Definition für den Wert einer Immobilie gibt, hat diese Definition des Wertes eines Ferienhauses oder eines unbebauten Grundstücks auf Cape Breton vielleicht eine völlig andere Bedeutung als in Deutschland, in der Schweiz oder in Österreich?

Dass der Wert einer Immobilie in Kanada und der dafür bezahlte Preis zwei völlig unterschiedliche Paar Schuhe sein können, dürfte sich mittlerweile wohl auch bei den simpelsten Gemütern herumgesprochen haben.
Leider kam so mancher glücklicher Käufer, Kapitalanleger, Möchtegern-Einwanderer oder Deutschland-Aussteiger erst sehr spät zu dieser Erkenntnis.
Sehr oft kam diese Erkenntnis auch zu spät, z. B. als man das „Super-Schnäppchen-Lot“ inmitten von „abenteuer- und freiheitsliebenden Europäern“  wieder mit Gewinn verkaufen wollte und die Realität des Marktes einen einholte.
In einigen Fällen erreichte diese Erkenntnis den Kanada-Grundstück-Besitzer auf sehr tragische Weise.
Das ist bedauerlich und manchmal korrigierbar, manchmal jedoch auch nicht.

“One man's loss is another man's gain”, so sagen die Einheimischen hier in Kanada.

Was man im ländlichen Kanada (besonders bei der im Agrarsektor tätigen Bevölkerung auf Cape Breton) zu diesen vor Selbstbewusstsein strotzenden und mit Geld umsichwerfenden Europäern hinter vorgehaltener Hand sagt, wird an dieser Stelle lieber nicht veröffentlicht.
Ansonsten bekommt das vom kanadischen Tourismusverband verbreitete rosarote Bild über die ausnahmslos freundlichen und hilfsbereiten Menschen in Nova Scotia, noch einen Knacks bei Ihnen.

Besonderes seit dem Jahr 2016 scheint der Transformationsprozess vom glücklichen Kaufinteressenten über den zweifelnden und fragenden Immobilienbesitzer hin zum betrogenen und schimpfenden Immobilien-Opfer immer schneller und gehäufter abzulaufen.
Konkrete Beispiele hierzu finden Sie an anderer Stelle zuhauf.
Dabei scheint die Anzahl der Erkenntnisse über völlig überbezahlte Grundstücke direkt proportional zur mengenmäßigen Zunahme der deutschsprachigen Immobilienverkäufer und Einwanderungsberater in Kanada zu sein. Oder einfacher ausgedrückt: je mehr deutsche  Verkäufer - je grösser der Beschi…
Das scheint speziell für Nova Scotia zu zutreffen.

Hier in Kanada heißt es so schön: „too bad, so sad“ oder auch „Byer Beware“.
Die etwas mehr Anspruchsvollen unter Ihnen kennen diese Aussage vielleicht unter: „caveat emptor“.
Und für den großen Rest und auch für mich heißt es eben: "Mensch, da hättest du doch vor dem Kauf den Preis vergleichen, dich beraten lassen und dich unabhängig informieren sollen.
Die Betonung liegt auf unabhängig, bzw. von jemandem, der Ihnen kein Grundstück verkaufen will. Ob der Besitzer eines Grundstückes oder dessen Verkäufer auch wirklich unabhängig sein kann, muss jeder für sich selbst entscheiden.
Leider befassen sich viele Kanada-Enthusiasten und Immobilienkäufer erst dann ernsthaft mit dem Thema Preis und Wert von kanadischen Immobilien, wenn es zu spät dafür ist.
Na ja, manchmal ist es doch noch nicht zu spät…
Um die oben gestellten Fragen zum Wert einer Immobilie in Kanada zu beantworten, muss man wissen, dass es hier in Kanada mehrere unterschiedliche Bedeutungen für den Wert einer Immobilie gibt. Das ist in Europa nicht viel anders.

Der Marktwert einer Immobilie in Kanada - Market Value of Real Estate

Es gibt also verschiedene Bedeutungen für den Begriff „Wert einer Immobilie“. Man könnte sagen, es gibt jede Menge verschiedener „Werte“.
Eine der wichtigsten Bedeutungen des Begriffes „Wert einer Immobilie“ ist der „Marktwert einer Immobilie“ - Market Value of Real Estate.

Der Marktwert einer Immobilie (Market Value of Real Estate) ist der Betrag, den man auf dem ausgeglichenen Markt als gut informierter Käufer ohne zeitlichen und ohne anderen Druck tatsächlich bezahlt bzw. erhält.
Der Marktwert einer Immobilie beruht auf dem Vergleich von einer großen Anzahl von Verkäufen für eine bestimmte Gegend und einen bestimmten Zeitraum.
Wie schon gesagt, sind der Wert und der Preis einer Immobilie zwei völlig verschiedene Begriffe und auch zwei total verschiedene Sachverhalte.
Dabei kann man sowohl den bezahlten als auch den erhaltenen Preis für eine Immobilie betrachten.

Hier in Kanada wird im Kaufvertrag einer Immobilie vom Notar sehr oft der Begriff "purchase price" oder "price of purchase" verwendet, was nicht zu verwechseln ist mit "value of real estate".

Der Kaufpreis oder der Verkaufspreis ist der Geldbetrag, den man beim Kauf bezahlt hat oder beim Verkauf erhalten hat. Man könnte sagen, das ist der Preis, auf den man als Käufer oder auch als Verkäufer einer Immobilie in Nova Scotia die Steuern zahlt. Die Steuern sind übrigens von Provinz zu Provinz und auch von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, teilweise erheblich.
Der bezahlte Kaufpreis oder der erhaltene Verkaufspreis können sowohl wesentlich über aber auch wesentlich unter dem Marktwert einer Immobilie liegen.
Das ist meistens dann der Fall, wenn der Käufer keine Kenntnis vom Marktwert hat oder der Verkäufer den Käufer über den Marktwert bewusst täuscht.
Im Idealfall stimmen der Kaufpreis oder der Verkaufspreis annähernd mit dem Marktwert einer Immobilie überein.
Selbstverständlich gibt es in diesem Zusammenhang auch noch eine große subjektive Komponente zu beachten. Wenn man sich in ein Objekt verliebt hat, dann zahlt man sicher mehr, als wenn man den Marktwert objektiv betrachtet oder ermitteln lässt.

Wenn ich gefragt werde,  was diese oder jene Immobilie auf Cape Breton oder in Nova Scotia wert ist, dann verweise ich an dieser Stelle gerne auf die Real Estate Encyclopedia, Canadian Edition, 2012, die ich im Folgenden frei übersetzt habe.

Demnach ist eine Immobilie genau das wert, was jemand anderer bereits ist, auf dem freien und ausgeglichenen Markt unter den folgenden Bedingungen tatsächlich für diese Immobilie zu bezahlen, vorausgesetzt:

1. Der Käufer und der Verkäufer sind gut und umfassend informiert
2. Der Verkauf findet nicht unter irgendeinem Druck statt.
3. Käufer und der Verkäufer handeln klug und überlegt.
4. Die Immobilie befindet sich eine ausreichende Zeit auf dem Markt.

 

Ok, es gibt sicher Kaufinteressenten, die wollen genau dieses Haus oder das Grundstück jetzt sofort haben, egal zu welchem Preis.
Diese Art Käufer sind natürlich der Traum jedes Grundstückerschließers und Landverkäufers. Solche Fische lässt man dann nicht mehr von der Angel. Man hofiert sie und man hält sie bei Laune. Und man kriecht ihnen wo auch immer hinein. Für diese Käufer sind  Preisvergleiche und Recherchen auch reine Zeitverschwendung. Zwischen der organisierten Rundfahrt, der Ausstellung und Grillparty hat man dafür eh keine Zeit. Wozu auch? Die kanadische Gegend auf Cape Breton Island sieht außerhalb der schicken und ordentlichen Subdivision eh überall gleich aus.

Alle anderen Kaufinteressenten mögen sich bitte selbst fragen: Wollen Sie denn überhaupt  über den Marktwert einer Immobilie informiert sein? Wenn ja, dann sind Sie selbst dafür verantwortlich. Sich dabei auf den Verkäufer zu verlassen ist sicher sehr bequem aber auch sehr leichtsinnig.

Wenn Sie erst wenige Male (hoffentlich nicht das erste Mal!) zum Urlaub hier auf Cape Breton waren, vielleicht noch bei Sonnenschein und in bester Ferienstimmung, und jetzt eine Immobilie kaufen wollen, können Sie dann wirklich schon umfassend über den Markt informiert sein?
Wie viele Anbieter vor Ort haben Sie besucht, um sich die Immobilienpreise auf Cape Breton Island anzuschauen?
Mit wie vielen Maklern haben Sie sich hier vor Ort (nicht mit Deutschen!) getroffen?

Haben Sie sich bereits um ein neutrales Wertgutachten eines lizensierten Grundstück-Schätzers bemüht?

Wenn jemand aus Deutschland das erste Mal in Nova Scotia ist, oder höchstens einige wenige Male zum Urlaub hier war, ist er einem örtlichen Anbieter von Grundstücken in Sachen Information meist hoffnungslos unterlegen.

Dieses Informationsgefälle bezüglich des Marktwerts einer Immobilie ließe sich nur mit viel Arbeit und Zeit, also mit mehreren Reisen, mit einer umfassenden Studie des Marktes und dem Vergleichen vieler Angebote wettmachen.
Das Internet ist zwar die ideale Basis für eine Eruierung des Marktes von zu Hause aus, aber es ersetzt keinesfalls die Besuche vor Ort.

Wenn ein Verkäufer aber genau diese Transparenz und diese Kenntnis bei Ihnen nicht will, wenn er den Käufer mit Taschenspielertricks, oder gar mit Geschichten vom Zusammenbruch der Währung oder den einmarschierenden schwarzen Horden unter Druck setzt, ob mehr oder weniger subtil sei dahingestellt,  handeln Sie als Käufer dann wirklich klug und überlegt?

Zugegeben, eine hohe Portion Selbstbewusstsein und einige kostenlose Restaurantbesuche können unter Umständen bei manchem Immobilienkäufer den Informationsmangel wieder ausgleichen, oder was meinen Sie?
Übrigens wird im Deutschen oft anstatt des Begriffes „Marktwert“ der Begriff „ Verkehrswert“ verwendet.

Ermittlung des Immobilien Marktwertes - Comparative Market Analysis

Aber woher bekommt man denn nun den realistischen Marktwert des ins Auge gefassten Grundstücks, des Ferienhauses oder der Farm auf Cape Breton Island?

In Kanada ist die Ermittlung des Marktwertes von Immobilien nicht viel anders als in Deutschland.
Eine sehr gute und preiswerte Möglichkeit einen Marktwert oder Marktpreis für ein bestimmtes Ferienhaus oder Grundstück ganz grob zu ermitteln, ist eine  „Immobilien Markt Analyse“ (real estate market analysis – comparative market analysis - CMA).
Bei einer „Immobilien Markt Analyse“ wird eine mehr oder weniger große Anzahl von Verkäufen von Immobilien mit dieser Immobilie verglichen. Dabei werden ebenfalls die tatsächlich auf dem Markt befindlichen Angebote berücksichtigt und genau angeschaut. Es wird dabei großer Wert auf die tatsächliche Vergleichbarkeit der einzelnen Objekte gelegt.
Dazu werden verschiedenen rechnerische Methoden angewendet, um die Objekte vergleichbar zu machen, z.B. in Bezug auf die Grundstücksgröße, die Länge der Uferfront, die Wohnfläche, die Lage und vieles mehr.
Am Ende bekommt man einen ziemlich exakten Wert, was diese zu betrachtende Immobilie im Vergleich zu vielen anderen verkauften und angebotenen Immobilien wirklich wert ist.

Für einen ersten Überblick ist auch eine schnelle und preiswerte Immobilienbewertung online möglich.
In Nova Scotia sollte man diese  „Immobilien Markt Analyse“ auf keinen Fall mit einem Marktwert Gutachten verwechseln (appraisal).

Die „Immobilien Markt Analyse“ kann man sowohl selbst erstellen oder auch erstellen lassen.
Dazu muss man nicht lizensiert oder vereidigt sein. Aber man sollte sich mit dem Markt sehr gut auskennen, einen Taschenrechner bedienen können oder sich mit einer Software wie Excel auskennen.  Es gibt dazu auch spezielle Vergleichs und Analyse Tools, die man als Privatperson in der Regel nicht zur Verfügung hat.
Die Immobilien Markt Analyse ist also eher eine Markteinschätzung  durch einen Laien, nicht durch einen Sachverständigen.
Diese  comparative market analysis – CMA kann im Grunde jeder Immobilienmakler (REALTOR) für Sie erstellen, wenn er es denn für Sie macht. Denn es kostet eine Menge Zeit und Mühe, wirklich aussagefähige Daten aus möglichst vielen verschiedenen Informationsquellen zusammen zu suchen und den Vergleich und die Berechnung zu erstellen.
Dieser Vergleich der Transaktionen und Immobilienangebote sollte außerdem auch über einen bestimmten Zeitraum (z.B. über 1, 3 oder 5 Jahre) erfolgen und ein bestimmtes Gebiet umfassen.

Viele Makler auf Cape Breton oder in ganz Nova Scotia bieten ihren Kunden diesen Service an.
Sie sollten allerdings von der fachlichen Kompetenz des Immobilienmaklers persönlich ganz fest überzeugt sein. Denken Sie daran, der Makler will Ihnen im Auftrag des Immobilienbesitzers etwas verkaufen, ja er muss es sogar, sonst verdient er nichts.
Für den Immobilienmakler ist die Provision das absolute Ziel seines geschäftlichen Daseins!
Freundlichkeit und kostenlose Gefälligkeiten sind ein guter Weg dahin. 
Wenn Sie es nicht selber erledigen, dann sollten Sie versuchen, eine neutrale und sachkundige Person mit der Erstellung der Immobilien Markt Analyse zu beauftragen.
Wenn Ihnen das Ergebnis dieser Immobilien Marktwert Bestimmung wirklich wichtig ist, dann suchen Sie sich einen Makler in Kanada, der Ihnen dieses Grundstück nicht selbst verkaufen will. Keinesfalls sollten Sie dem Makler des Verkäufers blind vertrauen.

Wenn das jemand kostenlos für Sie machen sollte, dann sollten Sie hellhörig werden und sich fragen, warum er das kostenlos für Sie machen will? Vielleicht mag er Sie ja wirklich so sehr und er will nur Ihr Freund sein…? Oder hat er ein Interesse daran, dass Sie eine bestimmte Immobilie kaufen?

Marktwertgutachten – Appraisal von Immobilien in Nova Scotia

Eine wesentlich genauere und vielleicht auch bequemere Möglichkeit, den objektiven Marktwert eines Grundstücks, eines Ferienhauses, einer Farm oder einer anderen Immobilie in Nova Scotia zu bestimmen, ist die Möglichkeit, diesen Wert von einem lizensierten Gutachter bestimmen zu lassen.

Dieses sogenannte Marktwertgutachten kann ausschließlich durch einen lizensierten und zugelassenen Marktwert Gutachter erstellt werden.
Diese Gutachter sind einer Berufsgruppenvereinigung angeschlossen, werden staatlich kontrolliert, beaufsichtigt und müssen versichert sein. Ein wesentlicher Punkt ist auch die Haftungsfrage.
Dafür bekommt man mit einem Marktwertgutachten in der Regel umfangreiche Informationen und Unterlagen, die man als rechtliches Dokument zur Not auch vor Gericht oder vor dem kanadischen Finanzamt verwenden kann.
Oft wird so ein Marktwertgutachten auch benutzt, um die Steuerfestsetzung (property assessment) anzufechten oder um bei einer Scheidung das eheliche Vermögen aufzuteilen, einen Kredit zu erhalten und vieles mehr.
Dazu an anderer Stelle mehr.

Ein Immobilien Marktwertgutachten ist im Gegensatz zur Immobilien Markt Analyse eine Markteinschätzung  durch einen Sachverständigen und nicht durch einen Laien.
Ein Immobilien Marktwertgutachten  hat gegenüber Banken und Behörden ein wesentlich höheres Gewicht.

Wie schon vorher erwähnt, kann es zwischen dem Käufer und dem Verkäufer einer Immobilie ein erhebliches Informationsgefälle geben. Wenn jemand aus Deutschland das erste Mal auf Cape Breton ist, oder höchstens einige wenige Male zum Urlaub hier war, ist er einem örtlichen Anbieter von Grundstücken in Sachen Information meist hoffnungslos unterlegen.
Dieses Informationsgefälle bezüglich des Marktwerts einer Immobilie kann man mit viel Arbeit und Zeit, also mit mehreren Reisen, mit einer umfassenden Studie des Marktes und dem Vergleichen vieler Angebote eventuell ausgleichen.
Das Internet ist zwar sehr bequem dazu. Aber das Internet ersetzt keinesfalls die persönlichen Besuche und Gespräche  vor Ort.
Wenn man bezüglich des Kaufpreises oder Verkaufspreises einer Immobilie keine genaue Kenntnis hat, dann wäre es ratsam, jemanden vor Ort um Rat zu fragen.
Wenn man den Wert genauer und amtlicher haben will, sollte man zum Immobilien Marktwertgutachten  greifen.

Für Verkäufer ist der angebotene Verkaufspreis sehr wichtig für den erfolgreichen Immobilienverkauf.
Ist der Preis zu hoch angesetzt, schreckt das Kaufinteressenten eher ab – so wird selbst eine Immobilie in exzellenter Lage und in bestem Zustand schnell zum Ladenhüter.
Andererseits  möchte kein Verkäufer seine Immobilie unter Wert verkaufen.
Darum sollten auch Verkäufer als erstes den Verkehrswert ihres Hauses oder Grundstücks ermitteln lassen.

In Deutschland und auch in Kanada gibt es für die Erstellung von Marktwertgutachten im Wesentlichen drei verschiedene Verfahren:

• Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus einem Bestand vergleichbarer Objekte ermittelt;
• Beim Sachwertverfahren wird überprüft, was es kosten würde, dasselbe Haus heute wieder zu bauen;
• Beim Ertragswertverfahren wird die Wirtschaftlichkeit der Immobilie ermittelt.

In Kanada würde das in etwa heißen:

• Direct Comparison Approach
• Cost Approach
• Income Approach

 

Die Kosten für ein Wertgutachten vom Immobiliengutachter in Deutschland kenne ich nicht genau. Aber ich habe gelesen, dass es in der Regel circa 1.000 bis 2.000 Euro kostet, plus Fahrtkosten und je nach Lage.  Das sind in etwa CAN$ 1.500 bis CAN$ 3.000.

Die Erstellung eines Marktwert Gutachten kostet auch in Kanada eine Menge Zeit und Mühe und deshalb auch Geld.
Man kann sich auch von Europa aus einen Gutachter selbst suchen und auch beauftragen.
Oder man sucht sich jemanden vor Ort, der das das alles in Ihrem Namen organisiert und erledigt.
Ein Marktwert Gutachten hier auf Cape Breton Island sollten Sie so für um die unter
CAN$ 1.000,- bis ca. CAN$ 1.500,- bekommen. Fahrtkosten kommen meist noch hinzu.
Wenn die betreffende Immobilie sehr abgelegen liegt, ist es eher schwieriger, von einem Gutachter einen günstigeren Preis zu bekommen.
Aber wie überall, es gibt sicher immer jemanden, der billiger ist, aber auch eine Reihe von Firmen, die deutlich teurer sind.

 

Rufen Sie  mich einfach an, wenn Sie weitere Fragen haben oder ich Ihnen behilflich sein kann.

Herstellungspreis und Anschaffungswert einer Immobilie

Der Herstellungspreis  einer Immobilie entspricht in der Regel dem Betrag, den man zur Herstellung der Immobilie bezahlt bzw. aufgewendet hat.
Das sind also erstens der Kaufpreis für das Land und / oder das Haus darauf. Dazu kommen noch alle Ausgaben, die man bezahlt oder in Eigenleistung erbringt, um ein Haus auf das unbebaute Grundstück zu bauen, ein vorhandenes Haus und alle Nebenanlagen und Versorgungs- und Entsorgungssysteme zu modernisieren oder zu reparieren – wenn es erforderlich sein sollte.
Als wesentliche Kostenfaktoren kommen bei einem unbebautem Grundstück noch hinzu, dass man erst einmal den Bauplatz vorbereiten muss. Dazu muss je nach Wunsch und Vorstellung eine Straße über das eigene Grundstück von der öffentlichen Straße zum vorgesehenen Bauplatz und meistens noch zum Strand oder zu Nebengebäuden, wie Garagen oder Scheunen, angelegt werden. 
Dazu muss je nach Wunsch und Vorstellung eine Straße über das eigene Grundstück von der öffentlichen Straße zum vorgesehenen Bauplatz und meistens noch zum Strand oder zu Nebengebäuden, wie Garagen oder Scheunen, angelegt werden.  
Die meisten unbebauten Grundstücke haben auch noch keinen Elektroenergieanschluss. Also muss man mit dem öffentlichen Träger (Nova Scotia Power) verhandeln, um Elektroenergie, entweder als permanente Lösung  oder als zeitweisen Baustromanschluss, bis an das vorgesehene Haus zu bekommen.
Bevor man zeitweise oder für länger darauf wohnen kann, benötigen unbebaute Grundstücke  auch noch ein Abwassersystem und ein Trinkwassersystem. Dazu kommen noch weitere geplante und ungeplante Ausgaben.
Alles zusammenaddiert ergibt den Anschaffungswert oder den Herstellungspreis einer Immobilie.

Das, was man in eine Immobilie bei der Anschaffung bzw. bei der Herstellung investiert hat, muss man nicht zwangsläufig auch wieder bei einem Verkauf zurückbekommen.  Die Summe all dieser Investitionen, sprich alle Ausgaben oder Kosten zusammen müssen keinesfalls dem Marktwert oder gar dem erzielbaren Verkaufspreis der Immobilie entsprechen. Diese Summe kann sowohl darüber liegen als auch darunter.
Ein potentieller Käufer, der sich auskennt, der also

• gut und umfassend informiert ist,
• der sich nicht unter irgendeinem Druck befindet,
• der sich ausreichende Zeit auf dem Markt umschaut und vergleicht und
• der klug und überlegt handelt,

 

wird also entweder mehr oder auch weniger für diese Immobilie bezahlen.

Am Marktwert selbst können Sie nicht viel ändern, egal wieviel  Sie selbst bezahlt haben. Wenn der Kaufinteressent sich wirklich die Zeit nimmt und den Aufwand nicht scheut, sich umfassend zu informieren, dann ist es ihm völlig egal, ob Sie sich bei Ihrem eigenen Kauf betrogen fühlen oder was Sie bezahlt haben.
Den Käufer interessiert lediglich, was er für dieses Grundstück oder für dieses Ferienhaus bezahlen muss, um es zu besitzen. Wenn genügend Immobilien auf dem Mark zur Verfügung stehen, und das ist auf Cape Breton Island eindeutig der Fall, dann ist es völlig egal, ob der Käufer diese oder eine andere vergleichbare Immobilie von Ihnen oder von wem auch immer kauft, es sei denn, er ist Ihnen als Freund oder Familie verpflichtet oder er will Ihnen etwas spenden.
Ansonsten zahlt er höchstens so viel, was er zahlen muss, um auf dem freien Markt eine vergleichbare Immobilie wie diese zu bekommen und keinesfalls mehr.

Der Marktpreis für genau diese Region, für genau diese Lage und zu diesem Zeitpunkt kann gerade völlig unter dem Anschaffungswert  dieser Immobilie liegen. Der momentane Marktpreis kann aber auch darüber liegen.

Wenn man in einer abgelegenen Gegend im stürmischen  Hinterland von Cape Breton, wo es zum nächsten Tim Hortons über eine Stunde weit weg ist, wo es vor Insekten wimmelt oder wo das Mikroklima so rau und unwirtlich ist, dass weder die Tomaten noch Pfirsiche im zur Selbstversorgung geplanten Garten wachsen, dann kann man so viel Geld wie man will in das wunderschönste Ferienhaus stecken. Es bleibt sehr schwer, sein Geld beim Verkauf zurückzubekommen.  
Es sei denn, man findet jemanden, der noch weniger Ahnung von den Immobilienpreisen in dieser Gegend zum Verkaufszeitpunkt hat.

 

Wer sein Haus in Nova Scotia  verkauft, will einen möglichst guten Preis erzielen. Das trifft natürlich auf jeden Ort zu. Hierfür aufwändig zu modernisieren, lohnt sich meistens nicht. Bei der Wertsteigerung von Immobilien sind ganz andere Faktoren entscheidend – vor allem die Lage und der Markt.

Ist eine Immobilie gut in Schuss, so lässt sich damit oft auch ein ordentlicher Verkaufspreis erzielen. Ein schönes Bad, hohe Energieeffizienz oder Solarpaneelen auf dem Dach können zwar zusätzliche Verkaufsargumente sein, doch diese nur für den Verkauf nachzurüsten lohnt sich in der Regel nicht. Für die Wertsteigerung von Immobilien sind vielmehr andere Faktoren entscheidend, etwa der Bodenwert und die Entwicklung der Lage. Wer seine Immobilie zum Bestpreis verkaufen will, braucht darum vor allem eins: eine gute Verkaufsstrategie.

Manch einer kam auf die Idee, zum Zwecke der besseren Verkaufschancen  außer den nötigen Schönheitsreparaturen das Ferienhaus kräftig zu erweitern und zu ergänzen, z.B. mit luxuriösen Installationen, energie-effizientem Heizanlagen, Sonnenkollektoren und was man sonst noch so aus Deutschland gewohnt ist.
Wenn man dieses Objekt in eine boomende Region wie z. B. nach Toronto oder Vancouver verfrachten könnte, dann kann man sicher mit einem satten Verkaufsgewinn rechnen. In der ländlichen Gegend von Nova Scotia, besonders auf Cape Breton Island ist das anders.
Selbstverständlich gibt es solche Gegenden auch in Nova Scotia und vielleicht auch auf Cape Breton Island. Um diese herauszufinden braucht es aber Zeit, viele Recherchen, Reisen und Gespräche und vermutlich weniger Verkäuferdruck und rosarotes Gequatsche.

Hier ein kleines Beispiel:
Nach einigen Jahren stellen Hansi und Liselotte Meier fest, dass das Ferienhaus auf Cape Breton eigentlich nicht mehr genutzt wird. Es wurde einem bewusst, dass die Kosten für Flüge, für den Unterhalt der Immobilie und ganz besonders die jährlichen Steuern viel zu hoch geworden sind. Oder man ist  für den ganzen Stress im Ausland und die Reise einfach zu alt geworden. Die Kinder fahren eh lieber nach Ibiza oder an die Ostsee.
Aus welchem Grund auch immer, man will (oder man muss?) jetzt also verkaufen.

Nehmen wir an, man hat insgesamt CAN$ 100,000.00 für dieses Grundstück bezahlt, dann hat man über die Jahre noch einmal CAN$ 100,000.00 für ein kleines Ferienhaus reingesteckt, und einen Gewinn von CAN$ 50,000.00 möchte man auch noch bekommen.
Immerhin hat der damalige Verkäufer ja immer so schön Sätze  über die Wertsteigerung erzählt. Und in seinen deutschen Broschüren stehen so großartige Begriffe wie „Nova Scotia  Boom Region“, „ sichere Kapitalanlage“  und „jährlich hohe Rendite“.
Deshalb möchte man also einen Verkaufspreis von CAN$ 250,000.00 inserieren.
Im Umkreis von 30 km wurde aber in den letzten 5 Jahren Immobilien mit vergleichbarer Größe und ähnlicher Ausstattung nur zu einem durchschnittlichen Preis von $125,000.00 verkauft.
Diesen Wert kann man an Hand der tatsächlich erfolgten Verkäufe in dieser Gegend wunderschön errechnen.
Oder man lässt es ermitteln und aufschreiben und auch unterschreiben und abstempeln. Das nennt sich dann „Marktwert Gutachten“.
Wie, glauben Sie, wird es wohl Hansi und Liselotte Meier ergehen?
Werden Sie jemanden finden, der die Definition vom Wert (siehe ganz oben Ziffer 1 – 4) nicht kennt?
Bei einem guten Marketing und vielen schicken Fotos und YouTube Videos werden sicher etliche Interessenten auf das Ferienhaus aufmerksam werden.
Aber wird man dann aus Mitleid, oder aus Ignoranz bzgl. des Marktes oder vielleicht aus Unwissenheit wirklich diesen Preis bezahlen wollen? Bedenken Sie, es sind auf Cape Breton sehr viele Immobilien im Angebot und die Bevölkerungszahl ist stark rückläufig.
Vielleicht klappt es ja, vielleicht auch  nicht. Aber es wird nicht leicht werden.

Nach 3 Jahren erfolglosen Inserierens und Vorzeigens Ihres Ferienhauses möchten Hansi und Liselotte jetzt die Verkaufschance des Ferienhauses erhöhen, indem sie für weitere CAN$ 100,000.00 einen beheizten Swimmingpool, einen schicken Bootssteg und eine Garage anbauen.
Die Gesamtinvestition beträgt nun also satte CAN$ 300,000.00, plus CAN$ 50,000.00 ergibt einen angebotenen Verkaufspreis von CAN$ 350,000.00.

Meiner Meinung nach hätten die beiden die zusätzlichen  CAN$ 100,000.00 Herstellungskosten gleich in den Abfluss schmeißen können.
Irgendwann geben die zwei dann auf.  Der Flug ist zu anstrengend geworden, und die jährlichen Grundstücksteuern sind nicht mehr bezahlbar. Man lässt also einfach alles liegen und kümmert sich nicht weiter darum.
Nach 3 Jahren ist das Grundstück dann auf der Versteigerungsliste der Gemeinde gelistet (Tax Sale List).

Das Ende der Geschichte folgt demnächst.

 

Ein trauriges Beispiel einer gescheiterten Einwanderung und des fehlgeschlagenen Verkaufes seiner Immobile hier auf Cape Breton Island ist hier zu sehen.  Man startete sehr selbstbewusst verschiedene geschäftliche Unternehmungen, zunächst auf Cape Breton und dann immer weiter weg in Nova Scotia und sogar in anderen Provinzen.

Foto vor 2018

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Nichts klappte wirklich. Und das geschäftliche Scheitern mit immer neuen Geschichten zu überdecken, funktionierte immer weniger.
Hier in Kanada sagt man: „money talks…“.  Allerdings ließ sich die Realität nicht von dem selbstbewussten Getue beeindrucken. Und so kam es wie es kommen musste:  Als man das Haus hier in Kanada nicht verkaufen konnte, reiste man sehr plötzlich wieder nach Deutschland ab.

Dass das Haus fast zeitgleich in der folgenden Nacht nach der überstürzten Abreise abbrannte, war natürlich purer Zufall. Ob die Versicherung und Polizei das auch so sehen, steht in den Sternen.

 

Foto Ende Februar 2018

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Assessment - Der Steuerwert einer Immobilie auf Cape Breton, Nova Scotia

Neben den bereits genannten Werten gibt es dann noch den Steuerwert einer Immobilie in Kanada.
Diesen Assessment Wert (assessed value) könnte man mit dem in Deutschland gebräuchlichen Begriffen „Einheitswert“ oder „Steuerwert“ vergleichen.
Das Assessment dient als erstes dem Zwecke der Berechnung Ihrer jährlichen Grundsteuer durch die jeweilige Gemeinde. Aber es gibt eine Reihe weiterer Verwendungszwecke im Zusammenhang mit dem Assessment, auch andere Behörden und Institutionen verwenden diesen Wert Ihrer Immobilie.
Das Assessment wird von einer sogenannten „Crown Corporation”, also einer Firma, die der Provinzregierung Nova Scotia gehört, für alle und für jedes einzelne Grundstück in ganz Nova Scotia ermittelt und festgelegt.

In Nova Scotia wurde extra für diesen Zweck die „Property Valuation Services Corporation“ gegründet. Deren Hauptquartier sitzt in 238 Brownlow Ave, Dartmouth, NS B3B 1X6, Phone: +1 800-380-7775.

Einmal im Jahr, meistens so in der letzten Januarwoche, wird dann an jeden einzelnen Besitzer jedes Grundstückes in Nova Scotia dieses amtliche Festsetzungsschreiben (Assessment Notice) mit der Post verschickt.
Diese Assessment Notice beinhaltet eine Menge an wichtigen Informationen, die man sehr genau anschauen, nachrechen und prüfen sollte.
Das gilt ganz besonders für Nicht-Kanadier.

Das zweite wichtige Schreiben für Sie als frischgebackener Immobilienbesitzer in Kanada ist die Steuerrechnung (Property Tax Bill).
Diese Steuerrechnung wird von der jeweiligen  Gemeinde erstellt und berechnet.
Die Grundstückssteuer (Property Tax) wird meistens im zweiten oder dritten Quartal jeden Kalenderjahres berechnet. In Inverness County passiert das einmal im Jahr, meistens so Ende Juli.
In anderen Gemeinden wird im ersten Halbjahr eine Abschlagsrechnung verschickt und dann kommt 6 Monate später eine Endabrechnung.
Übrigens beginnt das Wirtschaftsjahr (oder Abrechnungsjahr) der Gemeinden in Nova Scotia am 1. April jeden Kalenderjahres. Das ist wichtig zu wissen, wenn man bei einem Kauf oder Verkauf Kosten anteilmäßig zwischen dem alten und dem neuen Besitzer aufteilt.

Die Steuer für das jeweilige Grundstück wird also von der jeweiligen  Gemeinde berechnet und nicht von der Property Value Service Corporation. Diese Berechnung der Steuer basiert auf dem Assessment der PVSC (Property Value Service Corporation), die wiederum verschiedenen Informationen und Quellen zur Bestimmung heranzieht. Sehr oft taucht in diesem Zusammenhang der Begriff „automated mass appraisal“ auf. Der Wert des assessments wird dann mit dem Taxwert (MUNICIPAL PROPERTY TAX RATE) multipliziert.

Dieser Taxwert (oder in etwa Steuer Multiplikator)ist übrigens öffentlich zugänglich und muss jedes Jahr vom Gemeinderat neu beschlossen, sprich abgestimmt werden. Er ist also auch ein gewisses politisches Aushängeschild, wie die Gemeinde wirtschaftet. Deswegen überlegt man sich in der Gemeinderatssitzung sehr genau, diesen Wert nach Belieben zu erhöhen oder nicht, weil das ein schlechtes Bild in der Öffentlichkeit geben würde.

Dieser Taxwert ist übrigens für alle Grundstücke innerhalb des Gebietes  der Gemeinde genau gleich, egal ob für Kanadier oder für Ausländer. Da gibt es keinen Unterschied.
Der einzige Unterschied, den es gibt ist der, dass es für gewerbliche Grundstücke einen anderen Wert als für private Grundstücke gibt. Und dann gibt es natürlich noch Ermäßigungen, Ausnahmen und Erleichterungen. Meines Wissens nach gibt es das aber nur für Kanadier, nicht für Ausländer.

Eine Übersicht aller Taxwerte (MUNICIPAL PROPERTY TAX RATEs) für das Steuerjahr 2015-2016 für ganz Nova Scotia können Sie hier sehen bzw. runterladen.

Diese Unterschiede des Taxwertes von Gemeinde zu Gemeinde erreichen eine Größenordnung von 400 % und mehr (ca. von 0,61 bis 5.36).
Das bedeutet in der Praxis, dass zwei genau identische Grundstücke mit jeweils genau dem gleichem Haus darauf einen riesigen Unterschied in der jährlichen Steuer haben können. Das eine Grundstück liegt zwar an derselben Straße nur wenige Meter neben dem anderen entfernt, aber wenn dazwischen die Gemeindegrenze liegt, erfolgt die jeweilige Berechnung der Steuer deswegen völlig anders.

Einspruch gegen den Grundsteuer Bescheid – Assessment Appeal

Die meisten neuen Besitzer einer Immobilie in Kanada sind über die allererste Steuerrechnung zuerst einmal sehr erstaunt, oft auch erbost.

Übrigens ist es nicht ungewöhnlich, mit diesem Schreiben in der Hand in das nächste Büro der Gemeinde zu fahren und beim Sachbearbeiter am Schalter „ordentlich Dampf abzulassen“ …
Nur erreichen werden Sie damit rein gar nichts. Sie machen sich damit höchstens lächerlich und in der Gemeinde noch unbeliebter als Sie es „als reicher Ausländer“ ohnehin schon sind.

Mit diesem Schreiben in der Hand in das nächste Büro der „Property Valuation Services Corporation“ zu fahren und „denen in deutscher Manier den Marsch zu blasen“ kommt der Sache zwar schon näher, ist aber genauso unsinnig.

Ganz kurz erklärt ist es folgendermaßen: Diese Steuerrechnung und den Taxwert kann man nicht ändern. Aber das Assessment kann man jedes Jahr neu anfechten.
Eine Steuerrechnung (Tax Bill) muss man pünktlich bezahlen, ob es einem gefällt oder nicht. Ansonsten wird die Immobilie zwangsversteigert. Das geht manchmal sehr schnell. 2 oder 3 Jahre sind meistens schon eine sicherer Zeitraum, sein Grundstück oder Ferienhaus auf der Versteigerungsliste (Tax Sale List) wieder zu finden. 
Es gibt so gut wie keine Möglichkeit, gegen diese Tax Bill vorzugehen, zumindest fast keine.
Die Tax Bill basiert auf der von der PVSC errechneten Einschätzung bzw. Festsetzung (assessment).

In der Assessment Notice gibt es dann ganz genaue Vorgaben, in welchem Zeitraum und wie genau man Einspruch einlegen kann. Seit dem letzten Jahr hat man sogar 28 Tage Zeit (ungefähr), seinen Einspruch einzulegen.

 

Aus umfangreicher persönlicher Erfahrung rate ich Ihnen dringend, diesen Einspruch auf der Rückseite der Assessment Notice persönlich in einem Büro der Property Valuation Services Corporation abzugeben, und sich eine Kopie des Schreibens mit Eingangsstempel, Datum und mit Uhrzeit geben zulassen.
Wenn man Sie abwimmeln will, bestehen Sie fest aber höflich darauf und dann gibt man es Ihnen.
Wenn dann das Widerspruchsverfahren erst einmal  läuft, dann muss man nur noch die Termine genau beachten. Es gibt ganz wenig Schriftverkehr. Meistens wird man Sie eh persönlich kontaktieren, und versuchen, sich mit Ihnen gütlich und außerhalb des ersten offiziellen Termins zu einigen. Dabei gibt es sehr oft das Prinzip „Zuckerbrot und Peitsche“. Ignorieren Sie das einfach und freuen Sie sich auf den ersten offiziellen Termin mit dem Judicator und dem Assessor in fröhlicher Runde.
Von der Abgabe des Widerspruches (Appeal) so Mitte Februar bis zum ersten Date vergehen mehrere Monate. Ich habe es persönlich erlebt, dass man Ende Juli eingeladen wird (vorgeladen) aber aber auch erst Ende September.
Bisher fanden die offiziellen Verhandlungen (nicht die freundlichen Treffen mit dem Assessor) in der zweiten Etage des Civic Centres in Port Hawkesbury statt.  Zu „Übungszwecken“ kann man auch schon vorher als öffentlicher Zuschauer dabei sitzen. Aber man darf nicht mitargumentieren! Man lernt eine ganze Menge und es ist sehr unterhaltsam, besonders bei schlechtem Wetter und wenn man nicht Baden oder Angeln gehen will…

Für Ihr erstes Date rate ich Ihnen dringend, sich genau vorzubereiten. Studieren Sie die Webseite der PVSC genau und sammeln Sie möglichst viele, öffentlich zugängliche Vergleichsdaten zu Ihrem Grundstück auf Cape Breton.
Alles genau im Detail zu erklären, worauf es dabei ankommt, würde den Rahmen dieser kleinen Webseite sprengen. Aber eines ist sicher: Emotionen sind bei diesem Einspruch Verfahren völlig fehl am Platz. Was zählt, sind lediglich Fakten.

Das klingt vielleicht alles kompliziert, aber der ganze Vorgang ist in Wirklichkeit relativ einfach.  Ich habe es mehrmals persönlich durch.
Und das Beste ist, auch wenn man verliert, dem Einspruch also nicht stattgegeben wird, selbst nicht in der zweiten und in der dritten Rechtsinstanz, es kostet nichts. Und es gibt keinen Anwaltszwang. Eventuell komme ich darauf später noch ausführlich zu sprechen.

Wenn einem also die Grundstückssteuer zu hoch erscheint, kann man nicht erst gegen die Tax Bill der Gemeinde vorgehen, sondern man muss vorher (im Januar des Jahres) gegen die Einschätzung von der PVSC vorgehen.

Seit 16. Februar 2018 gibt es allerdings ein Problem: das Büro der Property Value Service Corporation im Civic Centre in Port Hawkesbury wurde völlig überraschend geschlossen. Wenn man jetzt jemanden persönlich von der PVSC sprechen will, dann muss man jetzt bis nach Sydney, Truro oder Halifax / Dartmouth. Weitere Informationen dazu findet man unter: www.NovaScotia.ca

Dazu kommt demnächst ein weiterer Artikel auf dieser Webseite mit persönlichenErfahrungen, mit einigen Empfehlungen und Ratschlägen.

Fantasiepreise und andere Preise und Werte von Immobilien auf Cape Breton Island

Hierzu erscheint demnächst ein weiterer Artikel auf dieser Webseite mit persönlichenErfahrungen, mit einigen Empfehlungen und Ratschlägen.